① 中國房地產行業市場微觀環境
據前瞻產業研究院《中國房地產行業並購重組趨勢與投資戰略規劃分析報告》指出：房地產行業是一個關系很多相關行業的基礎建設行業，屬於第三產業。由於他的相關行業較多的是由建築材料，土地，人力成本，資金等相關因素組成。所以與上述各因素相關的政治法律、經濟、還有相關行業的技術水平對房地產有很大的影響。隨著我國改革開放的深入，全球化時代的到來，國外的先進的設計理念和技術必將會給房地產行業造成很大的沖擊。
21世紀的10年代已經開啟，中國房地產在新的時代將經歷怎樣的變化和發展，未來的走向如何，是一個重要問題。
一.外部環境(PSET)分析
政治法律環境(Political Factors)
面對房地產這幾年的瘋漲，國家制定了很多相關的政策，法律來限制他的價格。而這些具體的政策也給房地產業帶來了很大的沖擊。具體如下：
1、稅收政策
政府調控採取了平穩的步驟
1前期----營業稅優惠政策有力地促進二手房市場
2部分城市的房價和成交量已經超越了歷史的最高記錄，樓市投機盛行，市場已經顯得過熱，房地產優惠政策就要適當退出。
2、 限制房地產開發的的貸款管理。
對項目資本金(所有者權益)比例達不到 35%
或未取得土地使用權證書、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證和施工許可證的項目，商業銀行不得發放任何形式的貸款;對經國土資源部門、建設主管部門查實具有囤積土地、囤積房源行為的房地產開發企業，商業銀行不得對其發放貸款;對空置
3 年以上的商品房，商業銀行不得接受其作為貸款的抵押物。如此，限制了房地產商的資
金來源，規范了房地產行業。
3、 規范土地儲備管理
商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用於繳交土地出讓金的貸款。對政府土地儲備機構的貸款應以抵押貸款方式發放，且貸款額度不得超過所收購土地評估價值的 70%
，貸款期限最長不得超過 2 年
二、 加強住房消費貸款管理
商業銀行應重點支持借款人購買首套中小戶型自住住房的貸款需求，且只能對購買主體結構已封頂住房的個人發放住房貸款。對購買首套自住房且套型建築面積在 90
平方米以下的，貸款首付款比例(包括本外幣貸款，下同)不得低於 20% ;對購買首套自住房且套型建築面積在 90 平方米以上的，貸款首付款比例不得低於 30%
;對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套 ( 含)以上住房的，貸款首付款比例不得低於40%。增加了投資者投資房地產的成本，減少了消費者購買房屋的成本。
4、 切實調整住房供應結構
重點發展中低價位、中小套型普通商品住房、經濟適用住房和廉租住房。各地都要制定和實施住房建設規劃，對新建住房結構提出具體比例要求。加快城鎮廉租住房制度建設，規范發展經濟適用住房，積極發展住房二級市場和租賃市場，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。
五，進一步整頓和規范房地產市場秩序。
加強房地產開發建設全過程監管，制止擅自變更項目、違規交易、囤積房源和哄抬房價行為。
具體的政策和法律都包含在這六條中。而這些政策，法律的制定都切中在房地產業要點上。對資金，土地來源，購房者三方面進行控制，從根本上解決問題。今年臘含由於房地產政策的實施，廣州，深圳，上海，北京等城市的房價都出現了價格下降的趨勢。而老百姓對於這些情況都持著等待的態度，希望著房價的繼續下降。而購房者的這種態度必然導致了房地產商的資金來源短缺，資金成本增加所以會保持一定的速度降咐局賀價。這就是政府政策，房地產商，購房者之間的博弈過程。
經濟環境(Economic Factors)：
經濟環境主要包括宏觀，微觀環境兩個方面。從我國來看，房地產市場的發展和宏觀經濟依然保持著較為密切的相關性，國內房地產的周期與GDP
增長有明顯關系，波動基本一致，但波幅前者大於後者。但不管宏觀環境還是微觀環境的改變對於房地產這個對於經濟政策敏感的行業都會造成很大的影響。國家的經濟環境變化如下：
一. 國民生產總值持續高速增長
這是影響房地產行業的最主要的經濟因素，因為只有需求的增加才能真正的促進供給的增加。中國連續GDP超過10%。連續這么多年的經濟飛速發展，人民收入的增加也導致了購房需求的旺盛。同時導致了居民手中貨幣的增加，面對著資金的流向問題，不少人選擇了購買樓房。所以在過去的十年內，房地產業火熱，房價飛速上漲。
二. 提高存款准備金
在去年一年中，中央銀行存款儲備進持續衡派提高，這一提高將會進一步收緊房地產行業的資金來源，造成」銀根」緊縮。不過，這些主要是針對股市的，所以對於房地產業來說，只是一種牽連。同時，由於現在的房地產行業的籌資方式多樣化，致使很多優秀的房地產企業還是可以挺過去。
三.存款加息
去年銀行的多次銀行加息，雖然是主要針對股市的瘋漲，但依舊對房地產行業產生了影響。加息最終將加速行業內企業的兩極分化，給優質公司帶來更多擴張機會，盈利能力較差公司的生存環境將更為艱難。加息無疑將加大開發經營成本，但對房價影響不大。加息無疑會加大開發企業的經營成本。自從央行提高貸款門檻，有實力的開發企業對銀行的依賴越來越小，貸款比例越來越小，通過自有資金和其他渠道籌集資金的比例越來越大，加息對房價的影響應該不大，因為影響房價的要素是市場供求關系。
四. 股市影響
另外，值得大家注意的是，其實股市和房市是一個互動的聯合體，隨著這
幾年的中國經濟的高速增長，股市的發展早已脫離了正常的軌跡。隨著去年中國股市的泡沫的破滅，從股市大量撤下的熱錢迅速流入房地產行業。同時，國內的調整股市的政策，經濟規定都相應的影響了房地產業的發展。
社會與文化要素(Sociocultural Fators)：
個國的社會與文化對於企業的影響不盡相同。作為中國，有著很明顯的區別於其他國家的社會與文化。對於房地產行業來說，社會和文化的影響也是很大的。
1、 家庭結構因素
1、 目前我過家庭結構發生了顯著的變化，向小型化發展。這是計劃生育政策和離婚率上升共同作用的結果。
2、 同時隨著觀念的改變，很多年輕人結婚後不願與父母一起居住，家庭購房需求加大。
2、 房地產市場競爭更趨白熱化
近年來，大大小小的房地產公司，甚至其他行業的集團公司，都紛紛加入到房地產開發的大軍中，爭分市場杯羹。然而，任何行業和市場都不會是一帆風順的，隨著市場的競爭激烈化，外資開發商、境外投資者加速擴張，房地產開發企業將更重視品牌，呈現市場越來越細分，精細化發展成為了趨勢，以及項目開發與企業經營的專業化。
1、人口因素
中國七八十年代生育高峰時出生的那一批人有大部分人已經在城市站穩腳跟，他們對房子的需求具有極大的剛性。再者，對於計劃生育初期出生的那一代人，現在也是住房消費人群。而這些人的消費能力是巨大的，首先他們的經濟條件良好，其次，從父母那裡得到的贊助也會很大。這些客觀原因使得外界普遍對近期房價下降不報大的希望。短期內房地產行業仍然會非常興盛。
2、社會城市化
：而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業的發展.，相對於其他行業來說，房地產的生產技術科技並不是要求很高，房地產的科技創新具有了很大的改變，相對於之前的房地產投資，現在房地產投資面臨著更多的問題，政府銀行政策的改變使得房地產行業的融資變得更加的困難，房地產行業也有著自己的創新融資方法，去年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示，房地產行業在經過去年以及今年的政府宏觀調節，面臨著越來越艱難的
中國的經濟發展迅速，而中國舊有的農村人口密集將會逐漸向城市轉移。2每年約有1200萬人從鄉村轉移到城市。而這些城市人口的增加必然會帶動房地產的行業的發展.
相對於其他行業來說，房地產的生產技術科技並不是要求很高。但是對於投資，營銷方面，房地產的科技創新具有了很大的改變。
1、 融資創新
相對於之前的房地產投資，現在房地產投資面臨著更多的問題。其中最為關鍵的是融資，政府銀行政策的改變使得房地產行業的融資變得更加的困難。但是，問題必然有解決的方法，房地產行業也有著自己的創新融資方法。去年我國房地產開發企業資金來源的統計結果顯示，企業自籌資金不足28%，銀行融資佔21.7%，建築公司的工程墊款和購房者的預付款佔38%(後者的80%也源於銀行貸款)，在資本市場的直接融資僅占總量的十分之一。因此在銀行緊收錢袋之際，廣大中小開發商必須積極謀求在資本市場一搏。首先是信託業的發展。其次是購房者的預付款，最後是公司上市。
2、銷售創新
房地產行業在經過去年以及今年的政府宏觀調節，銀行的貸款要求嚴格，利息提高等政策，面臨著越來越艱難的市場環境。房地產行業也依據自己的銷售特色，合理的選擇了適合於自己的銷售方法。
首先是體驗式營銷，使購房者在選購住房時接受的服務是有專門針對的。他們在售房中心感受到的是家的感覺。其次是全程式營銷，從選擇建房地址時開始就建立自己的營銷方案，在建造，出售的整個過程中貫徹營銷方法。1、
品牌戰略。主導開發企業發展從國際趨勢來看，品牌是企業長遠發展最大的價值，從產品開發到企業形象定位，其背後蘊含的質量和服務是整體品牌的保障。而國內地產企業的品牌目前多停留在企業規模的表述層次，除萬科、保利等少數幾個品牌外，很少能使人聯想到其產品品質，如果企業品牌與產品品質不能有效結合，品牌何來美譽度與忠誠度，企業的長線發展將受到重大制約。分析其他行業所有成功企業，其市場佔有率和利潤的保障無不依靠自身清晰的品牌定位。因此，項目和企業品牌融為一體、統一發展是房地產企業發展的必然趨勢。行業新的格局正在形成—首先是資本的集中，包括資金、土地、項目等。一批中小開發商被淘汰，優秀健康的企業崛起壯大，逐漸形成寡頭局面。其次是人才的集中，今後一段時間，很多優秀的專業人才會由中、小企業流向大型正規企業，從而解決大企業的人才瓶頸問題。生存下來的企業從市場與項目選擇、規劃設計到運作執行等各環節將
越來越追求專業化，對產品的品質高度將重於對項目效率的追求，進而推動房地產業進入產品時代。
大型專業設計公司，特別是擁有從前期管理策劃到規劃設計、建築設計、景觀設計、室內設計等全程服務平台的設計機構，將更具有綜合價值。
2、 建築技術應用比例提高。
2010年，對房地產產品技術含量就提出了更高要求。而技術含量所帶來的是產品質量、人性化、舒適度、節能環保等方面核心居住品質的提升，這些才是地產產品正真立於不敗之地的核心競爭力。
對於開發商，提高技術應用比例是成功的必由之路：一是常規技術、施工質量、用材品質的提升。例如很多優秀項目雖然沒有全面應用高科技、生態節能技術，但由於在施工質量、用材、常規保溫防水等方面力求高品質，同樣獲得了成功;二是摒棄炒作，做真正的高科技、高舒適度生態節能產品。隨著今後市場競爭的日趨激烈，越來越多先進技術、生態節能設計和產品將得到大力推廣和廣泛應用。
4、
精細化整合產品設計趨勢。在精細化設計方面，國內房地產市場的經驗並不多，仍屬於起步階段。對於正在全面建設的中國房地產市場，高精度整合設計、標准化模式將是未來產品開發的必然趨勢。房地產產品在進行設計之前，就應考慮到客戶未來的更多需求，從結構到戶型、室內設計、家裝配套、營銷策劃等，都需要有更精準、人性化的考慮，可進行靈活的變更和調整，適應不同的居住習慣和生活群體。特別是70/90
政策之後，會有大批小戶型出現，必然會導致同質化。因此如何突出產品特色和細節設計的多樣性，促進銷售，也是未來地產商、策劃部門和設計師應共同考慮的重點。
5、項目改造比例提高。
國內地產市場發展到今天已有10
多年歷程，當大規模城市建設發展到一定階段，瓶頸也會出現，大量舊城、舊宅涌現，地產項目的更新換代和升級改造勢在必行，且越來越多。比如20 世紀70
年代末計劃經濟體制下大量建設並分配給各單位的福利房，以及20 世紀90
年代初期開發的產品。這類改造項目雖不如全新的地塊開發容易操作，但由於未來新的土地供應越來越少，項目該做比例也將越來越高。
6、研發創新力。
研發創新力是指企業在制度、產品、市場、營銷等各個方面的研發能力和創新能力。例如在產品方面，企業通過系統地研究房地產的產品形態，研究消費者的消費心理和購買行為，研究建築的外觀設計(色彩、造型等)、戶型設計等，設計出滿足消費者需求的產品，就能夠提高項目的銷售力。如果在設計方面有大量、獨有的創新的話，就更具比較優勢。
7、制度有效力。
房地產企業的管理制度包括三個層面：最高層面是指企業的基本管理制度，包括公司體制及公司治理結構、管理機制、薪酬制度、基本會計制度等;第二層面是企業的工作流程管理制度、規章等，包括行政事務、法律事務、財務、人力資源、采購、工程管理、銷售、客戶關系等方面的管理規章，可以形成文件的有100-150項;第三層面的管理制度主要包括崗位、部門和項目部(項目公司)內部使用的、沒有縱向和橫向工作介面關系的工作規程。
一個企業的成功往往是制度的成功。職能設計合理、職責清晰、工作介面關系明確的組織機構設計比經常推諉、扯皮、內耗的企業更具競爭力，有健全的管理制度且制度適宜的企業比雖然建立了一堆制度，但制度不適宜、執行不力的企業更具競爭力。房地產企業要提升競爭力，必須建立一套全面、適宜的管理制度，並確保各項制度的有效施行。
② 房地產宏觀環境分析包括哪些
一、國內房地產投資環境
目前國內為了抑制房地產過熱，政府定下了房住不炒的主基調，同時出台限購/限售/提高首付比例/提高貸款利率等政策。因此大部分市場進入平穩區域，而曾經那些上漲過熱的地區已經開始大跌了。
原來中國人的房地產投資邏輯是房價一定會大幅度上漲，至於持有成本、現金流等其他因素，都可以忽略不計。現在，這種投資方式已經不合邏輯了。
在這種背景下，我們重新審視中國的房地產市場。
國內房產的租金回報率，也就是現金流都是極低的。北上廣深等一線城市都在1.5%以下，好一升段彎點如成都武漢在2%左右，而11月CPI漲幅是2.2%。
這意味著，如果房價不上漲，那投資國內房地產的租金收益和余額寶是一個水平。
在這種情況下，在國內找一個穩定、收益也還可以的投資渠道，幾乎是沒有了。
今年整個中國房地產市場不像以前那麼好，其他的投資市場也不太好。那是不是只消費就可以了？不是的。
大部分人要組成家庭，以後會背負更多的責任，如果沒有將現在積累的財富放到很好的位置，那麼未來十年的收入可能沒辦法這么快的增長。
二、海外房地產投資環境
早期，中國人投資房地產只關注家庭所在地的城市，隨著時代發展，國人已經開始全國范圍內投資，比如投資回報率比較高的超一線城市，以及海南這樣的旅遊城市。這是市場開放、信息公開、壁壘降低形成的必然趨勢，照這個趨勢發展下去，房產購買地也必定從全國延伸到全球。
隨著國內房產市場的飽和與見頂，海外房產投資現在正當時了。
其實過去十五到二十年的時間，中國絕大多數家庭財富的累積，只和一個因素有關，就是房地產。越吵悶早投資，投資越多，家庭財富累積越快。中國房地產市場現在基本已經走到了後期階段，除了北上廣深四個燃並城市，其他的絕大多數城市都處在資產換手階段。
未來十五到二十年，中國家庭財富也會和一個因素高度正相關，就是海外資產的比例。就好比李嘉誠，清空中國大陸的資產，然後轉移到歐洲，這就是所謂的資產換手。
三、海外置業群體的新特徵
因為是海外置業，所以很多人關心這兩個問題，也是最重要的兩個問題。
目前海外置業人群從高凈值人士財富鏈的角度呈現了明顯的下行趨勢，同時也變得更加理智。也就是說如果十年前海外置業人士都是那些非富即貴、動輒在海外買的都是數億的地標性建築的話，那麼十年以後現在的海外置業人群變得更加貼近普通大眾，更多的是高凈值人士或者是比較好的中產階級收入的人士。
他們不再是購買地標性建築，而是根據自己的需求有的放矢、量入為出的來合理地選擇海外的資產。
很多早期在海外買房子的人真的是一擲千金，動輒身家過億。他們買的都是些地標性的建築，這些購房個體也基本都是非富即貴，基本沒有什麼東西可以限製得住他們。而現在真的是越來越多的高凈值人士和中產階級人士在購買。
從好的地方來說，之前的海外置業人士在全球范圍內為中國的買家奠定了土豪的基礎；但從另一個角度來說的話，現在的買房人基數更大了，使得海外置業作為一個行業，有生存發展和進步的足夠空間，這也必然意味著客戶體驗的提升和消費者滿意度的進一步提高。
從海外置業的目的和動機來講，中國進一步融入世界以及中國的海外置業者的財富進一步積累、多元，國人海外置業的起點往往伴隨著移民等剛性需求而產生。
③ 房地產的市場環境分析
房產市場是以房產作為交易對象的流通市場，而影響房地產市場的因素有哪些呢?下面是我整理的一些關於房地產的市場環境分析的相關資料。供你參考。
房地產行業的外部環境分析
1、經濟環境對房地產的影響
2、政策法律環境對房地產的影響
3、社會 文化 環境
人口統計：與房地產有關的人口統計主要包括：人口總量與人口增長，人口的年齡結構，人口的地理遷移，家庭規模與結構。現如今，城市居民每個家庭只有一個孩子，必然影響房子數量和賣房結構。
4.技術環境
建造方式：建造方式的進步使得原先的一些限制不復存在，發展商的開發周期也大大縮短。
5.國際因素影響
隨著中國加入WTO，市場開放程度的不斷提高和國外公司准入條件的不斷放寬，可能形成外資和外商湧入中國房地產市場的局面，對我國房地產行業形成巨大的沖擊。但同時也存在機遇，一方面可能帶來房地產市場需求增加，另一方面，在日益競爭激烈的環境中優勝劣汰，
房地產行業的內部環境分析
1、現有企業
目前我國房地產市場現有企業眾多，但大多數都是中小規模的企業，市場集中度較低且各企業間綜合實力參差不齊
2、潛在進入者
房地產行業的進入壁壘不是很高，主要的約束條件是資金和土地，這使得很多企業躍躍欲試。此外，一些資金實力雄厚的國際公司也可視為潛在進入者，這樣使得現有房地產企業有面臨更加嚴峻競爭的趨勢。
3、替代品
理論上，一種產品的需求量與它的替代品的價格成正比關系，替代品的價格越高則它的需求量越大，反之，替代品的價格越有吸引力則會對這種產品的市場需求產生不利影響。但所幸的是，目前房地產商品還沒有替代品，這對於房地產企業來說是十分有利的。
4、供應商的議價能力
根據供應商議價能力的強弱可將房地產企業的供應商分為兩類：議價能力較強，主要包括政府;議價能力較弱，主要包括原材料供應商、建築公司等。土地的稀缺性及政府對土地的完全壟斷使得土地供給缺乏價格彈性，因此房地產企業在和政府的談判中處於下風，必須以較高的成本獲得土地使用權;而相對於原材料供應商、建築公司等，房地產企業處於供應鏈的核心位置，所以原材料供應商、建築公司等
的議價能力較弱，房地產企業可以喚燃壓縮成本。
5、 購買者的議價能力
目前大多數消費者都是零散地購買房地產商品，且消費者獲取和襪虛房地產信息成本較高，因此消費者議價能力較弱，但隨著我國房地產行業的發展，消費者的議價能力將逐漸增強。
房地產市場的主要特點
多樣性
房地產市場上進行交易的商品不僅有各種各樣的、不同用途的建築物，還包括與其相關的各種權利和義務關系的交易。交易方式不僅有買賣、租賃，還有抵押、典當及其他的讓渡方式。
雙重性
由於房地產可以保值、增值，有良好的吸納通貨膨脹的能力，因而作為消費品的同時也可用作投資品。房產的投資性將隨著收入的提高得到進一步的拓展。
不平衡性
房地產市場供求關系的不平衡狀態是經常會發生的。雖然價格和供求等市場機制會產生調整供求之間的非均衡態的作用，但隨著諸多市場因素的發展變化，原有的均衡態將不斷被打破，因此，房地產市場供求之間的不平衡性將長時期存在，而均衡始終只能是相對的。
房地產市場的作用
房地產市場是房地產業進行社會再生產的基本條件，並可帶動建築業、建材工業等諸多產業發展。房地產市場通過市場機制，及時實現房地產的價值和使用價值，可提高房地產業的經濟效益，促進房地產資源的有效配置和房產建設資金的良性循環。房產市場能引導居民消費結構合理化，有利於改好虧善居住條件，提高居民的居住水平。因此，房地產市場是房地產市場體系中最有代表性，也是最重要的部分，處於主體地位。
房地產的市場環境分析相關 文章 ：
1. 2016房地產市場環境分析
2. 市場營銷環境分析與解析
3. 房地產行業市場規模與需求分析
4. 2016房地產市場分析
5. 房地產市場營銷策略分析
④ 簡述房地產市場環境分析的基本內容並舉例分析
房地產市場環境是在不斷變化的。為了實現營銷目標，制訂相應的營銷策略，經營房地產企業必須分析和研究市場環境。
在現在的房地產局勢下，分析市場環境的目的，一方面可尋求的新的市場機會，另一方面可避免環境威脅。在激烈而又復雜的市場競爭中，機會與威脅並存，而不斷變化的市場環境又不斷造成新的機會與新的威脅。
曾經看過很多代理公司的市場環境分析，也是分為了宏觀環境分析與微觀環境分析，感覺沒有自己的東西。那麼，我們所說的所謂的市場環境，就是影響房地產企業的市場和營銷活動的不可控制的參與者與影響力。
第一,宏觀環境分析。
宏觀環境就是間接影響與制約企業營銷活動的社會力量。這裡面的兩個重點詞語就是間接與社會力量。宏觀環境包括了經濟因素、政治因素、人口因素、政策法規與稅制因素。我們房地產企業的所處的微觀環境都是在這些宏觀力量的控制與影響之下的。
1、經濟因素：包括了市場所處的宏觀經濟條件和經濟收入水平兩類因素。
經濟高峰時期，百業具興，房地產需求旺盛；經濟低谷，市場疲軟，房地產作為衡量當地經濟的杠桿首當其沖要受到影響，很多家庭會取消或者推遲對房屋這樣耐用品的消費，其他支出的減少導致商業不景氣，商業樓宇的價格可能會下跌。
經濟收入水平在市場上表現為實際購買力，他是構成市場的基本要素。市場容量的大小，歸根結底取決於消費者購買力的大小。大家都知道，我們在滿足我們的購買需求時，都會考慮到我們的實際經濟收入，所以，從市場營銷的角度，我們把經濟收入分為國民收入、個人收入、個人可支配收入、個人可任意支配收入，我認為其中後兩者可以合並為恩格爾系數分析法則。
2、政治因素：政局上，在安定的政治環境下，房地產投資回報才有保障，經營者才有信心。政策上，國家的開放程度與政策的連續性對房地產市場也有巨大影響。
3、人口因素：人口決定了房地產市場的規模與發展趨勢。人口規模（其中可以考慮到生育高峰）不但影響到住宅房地產的開發，還直接影響商業與工業對房地產的需求，所以在做商業地產中要充分考慮該項目所處地區的流動人口與常住人口的數量。現在的趨勢就是人口不斷地從農村流向城市，城市花水平急速提高。此外，家庭的結構變化趨勢也在人口因素的考慮之列，這會對房地產產品的戶型配比起到了一個導視作用。
4、政策法規與利率稅制：「國八條」也好，「國六條」也好，都是國家通過政策法規與利率稅制進行房地產調控的手余首段，既體現了尊重經濟規律，又帶有行政干預的色彩。
第二、微觀環境分析。
微觀環境是房地產經營業務往來過程中的直接影響因素。包括供應者、營銷中散仿介、顧客、競爭者和社會公眾等因素。
顧客是房地產產品的直接購買和使用者，任何產品，只能滿足其特定的目標市場需求。如住宅小區靠近知名學校，即制訂以強調子女教育為主題的營銷策略，佔領中小學生家庭的住宅市場；小區靠近公園綠地，即強調運動與休閑，以重點贏得中老年家庭的青睞。
房地產企業市場環境還包括各類公眾，如融資公司（開發商獲得資金支持的可依賴者）、媒介公眾（開發商聲譽的保障者）、政府公眾（這個不說也明白）、公民團體公眾（沖毀纖商業地產中的重點）、當地公眾（為施工騷擾安撫民心）、一般公眾（散戶）、內部公眾（樹立開發信心的源泉）。
在房地產開發企業中，好的產品才有好的市場，物業第一、營銷第二。
⑤ 房地產營銷的市場調研如何做
房地產市場調查，就是把房地產作為特定的商品物件，對相關的市場資訊進行系統的收集、整理、記錄和分析，從而對房地產市場進行研究與預測。為此由我為大家分享，歡迎參閱。
房地產市場調查的方法
一、市場環境調查
1、巨集觀環境調查
政策環境調查：房地產市場的產業政策、財政政策、貨幣政策、戶籍政策、土地政策、住房政策。
經濟環境調查：經濟體制、通貨膨脹水平、國民經濟發展狀況、產業結構的變化、城市化的程序、家庭收入和家庭支出的結構。
人口環境調查：人口的總量、人口的遷移特徵、年齡的結構、知識結構以及家庭結構等。
文化環境
行業環境
技術環境
城市發展概況
2、區域環境調查
區域環境是指對專案所在區域的城市規劃、景觀、交通、人口構成、就業中心、商圈等區位條件進行調查分析，從而對專案地塊所具有的區位價值做出判斷。具體來說，包括：
結合專案所在城市的總體規劃，調查專案的區域規劃、功能定位、開發現狀及未來定位。
調查該區域的歷史因素、文化因素、發展水平、交通條件。
調查該區域內樓盤的總體價格水平和供求關系。
3、專案環境調查
專案環境調查是指專案的微觀調研，又稱為開發條件調查分析。其目的在於對專案本身的發展狀況、開發條件、價值提升的可能性和途徑進行分析，同時為今後的市場定位做准備。
對專案的用地現狀與開發條件進行調查。
對專案的對外聯絡程度及交通狀況等進行調查。
對專姿搜襪案所在地的周邊環境進行調查。
地塊周圍的物質和非物質的生活配套情況。包括市政配套，如水、電、氣等;生活配套，如學校、醫院、郵局、銀行、集貿市場、超市、公園、體育場館等;以及生態環境，如空氣、衛生、景觀等，也包括人口的數量和素質等。
二、目標客戶調查
在對目標客戶進行研究的時候，需回答一下問題：
目標客戶包括哪些人?
目標客戶要買的房子是什麼樣的?
目標客戶買這些房子的原因何在?
在目標客戶的購買行為中有誰參與?
目標客戶在買房的時候採用什麼樣的方式?
目標客戶將在什麼時間買房?
目標客戶買房的地點定位在哪裡?
1、購買傾向調查
目標客戶的購買傾向主要包括品牌、戶型、位置偏好、面積偏好、預期價格、物業類別、物業管理、環境景觀等。
2、購買力水平調查
其主要的衡量指標是家庭的年收入。
3、共同特點調查
目標客戶的年齡、職業、文化程度、家庭結構、原居住地等。
對消費者的調研是一種動態的全過程調研。首先就是目標消費者的確定。要確定目標消費者，可以參照同類物業的已成交客戶進行劃分。通常說來，在目標消費者得到確定以前，可以收集二手資料來獲得房地產市場的消費者的普遍而粗略的了解;而在目標消費者確定下來以後，要就欲了解的問題訪問目標調查物件，主要採用的形式就是問卷調查了。
三、競爭樓盤調查
競爭性樓盤有兩種情形：一種是與所在專案處於同一區域的樓盤;另一種是處於不同區域，但定位相似的樓盤。
對競爭樓盤的調研漏臘，包括對這些相似樓盤進行營銷策略組合的調研與分析，包括產品、價格、物業管理和銷售推廣等。
1、產品調查
區位調查
A、地理位置調查：樓盤的具體坐落位置，同本專案的相對距離以及鄰近房產的特點
B、周邊環境調查：對開發地塊周邊生活配套狀況的調查，以及人文環境和生態環境，後兩者通常是由人口數量與素質折射出來的。
C、區域特點調查：是指相對聚集而產生的，依附於地域的一種特有的物質和精神形態，它主要是由該地域的經濟跡激發展水平、產業結構、生活水準、文化教育狀況等決定的。
D、發展規劃調查：是指 *** 對城市性質、城市土地、空間布局的綜合部署及調整。
E、交通條件調查：調查地塊附近的交通工具與交通方式，包括公路、地鐵、飛機等。交通條件一方面要表明進出的方便程度，另一方面，一個地區的交通狀況也對該地區的未來發展態勢產生很大的影響。
產品情況調查
A、建築調查：專案建築總面積，佔地總面積以及容積率。
B、面積戶型調查：一個樓盤品質的好壞基本上是由其面積和戶型所決定的，面積和戶型包括各種戶型的建築面積、使用面積、使用率以及面積配比、戶型配比等。
C、裝修調查：公共部分：大堂、電梯廳、走道以及房屋的外立面裝修。另一方面是對戶內廳、居室、廚衛的處理。
D、配套設施調查：一是滿足日常生活最基本需要的設施，包括水、電、燃氣、保安、便利店、中小學和車庫等;二是專門為住戶設立的額外設施，如小區會所等娛樂設施。
E、綠化調查
交房時間調查
對於期房樓盤來說，影響購房購買決策的一個重要因素就是交房日期。
開發主體調查
一個樓盤的營運公司主要有四家，即設計單位、開發商、承建商和物業管理公司。
2、價格調查
房地產營銷中最基本、最便於調控的就是價格。而它也是在實際的調查中最難獲得真實資訊的。
單價調查
A、起價調查：最差房屋的銷售價格，該價格不足為憑，多為了促銷而加入人為誇張的結果。
B、均價調查：總銷售金額/總銷售面積
C、主力單價調查：這是判斷樓盤客戶地位的主要依據，它是指占總銷售面積比例最大的房屋的標定單價。
總價調查
單價是反映樓盤品質的好壞，總價則是反映目標客戶群的選擇。因此，在對樓盤總價進行調研之後，能夠對產品的市場定位及目標市場予以掌握。
付款方式調查
付款方式是房屋總價在時間上的一種分配。它可以減輕購房人的付款壓力，擴大目標客戶群的范圍，提高銷售率。因而在事實上也是一種隱蔽的價格調整手段和促銷工具。
A、利用商業貸款或公積金貸款付款
B、一次性付款
C、按照工程進度的建築期付款
D、按照約定時間付款
3、促銷廣告調查
A、售樓部調查
B、廣告媒體調查
C、廣告訴求點調查：廣告的訴求點即物業的買點，它所表現的是開發商想傳達給購房人的資訊，展示了產品的競爭優勢，但應當注意要圍繞著目標客戶群所關心的問題。
D、廣告強度調查：表現在報紙廣告的刊登篇幅、次數、戶外媒體的大小和塊數，從中判斷出該樓盤所處的營銷階段。
4、銷售情況調查
A、銷售率的調查：反映了一個樓盤被市場接受的程度。
B、銷售順序調查：反映了市場需求結構和細節，從中可以分析出不同價位、不同戶型、不同面積的房地產單元為市場所接納的原因。
C、客戶群調查：客戶群的年齡、家庭結構、職業和收入，從中獲取購房人的資訊。根據這些資訊來分析其購買動機，找出本樓盤對於客戶購買行為產生影響的各種因素，以及這些因素影響力的大小。
5、物業管理調查
物業管理的內容、管理公司、管理情況以及管理費用等。
競爭對手調查
1、品牌調查
2、開發方式調查：樓盤開發出來之後的用途，出售、出租、自行經營。
3、樓盤質量調查：外在質量與內在質量標准，如設計、戶型、材料、耐用性、安全效能等。
4、開 *** 況調查
5、發展規劃調查：競爭對手的土地儲備情況，及其在未來有何開發方向與開發動態。
6、專業化情況調查：競爭對手的力量在其目的區域的集中程度，也就是產品、目標顧客群或所服務的區域及程度。
7、成本調查：競爭對手成本結構的合理性如何，以及企業開發的樓盤在成本上是不是具有優勢等。
8、價格調查：競爭對手的商品房在市場中的相對價格情況。價格因素與其它變數，如財務、成本、質量、品牌等是緊密相連的。
9、與 *** 部門的關系調查
房地產市場調查的表格設計
房地產資源統計表，其所包括的專案主要為房地產分布、型別、面積、開發程度、居住密度、單位價格、單位總價、交易狀況及規模、抵押保險、政策限制、競爭程度、使用期限、發展願景、其它具體情況與調查日期等。
房地產出售統計表，其所包括的專案主要有已售與待售房地產的名稱、開發商、結構型別、地區、數量、成交條件——包括預付款、貸款額及利率、償還約束、其它附加條款等，成交期、出售時的房齡及狀況、客戶資料與調查日期等。
房地產出租統計表，主要包括專案為出租房地產名稱、所在地區、出租房的型別與等級、出租面積、租金水平、室內裝置狀況——包括煤氣、家用電器、廚衛裝置、電話、暖氣、環境條件、具體房東記錄、房地產出租公司的資料與調查日期。
房地產個案分析表，包括專案主要有案名、產品規劃、投資公司、區位、入伙日期、推出日期、基地面積、建築密度、產品特色、土地使用年限、單位售價、付款方式、客源分析、銷售策略、媒體廣告以及調查日期等。
房地產市場調研的報告撰寫
1、樓盤產品情況
樓盤地域環境
巨集觀上看，實際上就是一種巨集觀的地域分析，也就是對樓盤所在區域的區域特徵和歷史沿革進行分析，比如該區域示商業中心、工業中心還是學院社群;並了解該區域的交通狀況，例如公路、高架、地鐵、輕軌、區縣級公路、省市級公路等，以及區域公共配套設施，例如市政配套，包括水、電、氣、等，生活配套，包括學校、醫院、商業中心、超市、集貿市場、公園、體育場館、圖書館、影劇院、賓館、餐館等，還包括人文環境等。
微觀上看，實際就是一種微觀地塊分析，也就是樓盤地塊，包括所處位置、是否臨街，它的四周、地勢、大小、形狀以及進出道路的狀況等。
樓盤具體情況
樓盤的主體部分就在於此，這一部分的重點在於要對樓盤的指標與引數進行了解，樓盤的指標具體包括土地大小，總建築面積、樓盤類別、建築規劃、外觀設計、總建築套數與房型、格局配比、建築用材、面積、公共設施及施工進度等等。
樓盤的基本引數，主要包括基地面積、總面積、建築面積、覆蓋率、容積率、樓盤的類別、使用面積、格局配比、得房率、建材裝潢及公用設施等。
2、樓盤價格情況
單價、總價和付款方式三個方面得價格組合搭配。
3、樓盤促銷情況
一個是廣告策略，它主要包括把握主要訴求點、推敲廣告基調、選擇媒體、安排廣告密度以及確定具體得實施效果等等。***把握好廣告策劃得精髓***
另一個是銷售執行，它一方麵包括銷售點的選擇、人員的配置和業務執行等具體業務安排;另一方面還包括了實際銷售結果的調查，該分析的主要切入點是銷售率與銷售順序等方面，具體需要了解最暢銷的房型是什麼，最為市場所接受的總價是什麼，對客戶最有吸引力的地方是什麼，購房客戶的特徵如何等等。
4、樓盤競爭情況
開發商、設計規劃單位、建築公司、營銷咨詢和廣告公司、銷售代理公司、專案主要負責人等。