18年二手房市場怎麼樣

A. 北京2018年房價走勢如何

房價走勢其實看地區，看新房二手房，看產品線。總體看，二手長期跌，新房看產品，豪宅一直漲，剛需沒潛力。強調一點，所謂跌，就是漲幅沒有超過平均漲幅的。只要是北京房子，基本都會抗通脹。

【1】.先看地段地區，基建配套完善，屬於老城區的房子，大部分房子房齡長，銀行對於超過20年的房子不批貸款，二手市場說，不具備領漲潛力，譬如海淀，順義，朝陽目前已經是歷史房價最高點的地區，不僅人群外流，自身也沒有發展的土地空間。

【2】.看品質，以前老房子品質一般甚至較差，如果看未來需求，就要看現在18歲左右的孩子們對房屋的要求，還有十年後他們成家立業面臨的生存壓力。北京來說，家庭人均擁房率高，孩子又少，本身不缺房子，未來買房主要考慮改善，對生活有必然的品質需求。大都會賣掉多餘小戶型，慮能夠容納二孩，四老，三代同堂的新房，也就是至少120平，四居格局的房子。而且這類房子現在已經是稀缺品，未來替換餘地小，也是升值空間最大的。這個也是目前小戶型，二居室的剛需宅，無論新房二手，房價都不會有更多空間的原因之一：市場需求。

【3】.接著說原因之二：供需。現在保障房面積都在80-90平以下，新建小區70%的房源90平以下，以後小戶型充斥市場，對目前現在小戶二手是致命打擊（這么老，又沒有實際功能，死路），新房未來也是較新二手，但是品質占優，也因為供需問題，漲幅有限。

【4】額外說下房價漲幅的根本規律：銀行放水。這個基於整體國家國策，甚至是整個世界的經濟局勢。簡單說，銀行放水，豬圈都能漲，過去幾年所謂買房賺錢的人，絕大多數都是蒙的。現在潮水正在退，到時候誰沒穿褲衩都能看出來。

【5】看人群。其實看的是錢。物以類聚，人以錢分。社會的階層一直是存在的。如果沒有政府幹預，純粹自身發展，貧富鴻溝會不斷加深，直至發生革命。

但是咱們小階段說，還是有錢的越有錢，窮人區基本翻不了身。地產上，老舊房子的歷史如果就是貧民區，周邊沒有特殊規劃改善，基本房價就是一直跌。

從趨勢上講，就是看有錢有消費能力階層往哪聚集，往往以高收入產業區，商業區為經濟導向，以學校為聚集導向，以品質為市場導向，如果三合一，房價必漲，二合一，房子不賠，可以長期留。都單身，不好說。三不沾，必跌。

【6】看物業。其實和品質掛鉤，但是影響的是5年以上更長期的房價。現在買房，要擦眼睛看清物業是誰。同品質，售價一樣，如果物業有差異，一定要選物業費貴的。

【7】最好找新北京人多的地區，老北京（不讓放地圖炮）。。雖然我也是北京孩子，但是真心建議，除了社會地位高的一些本地人群聚集的社區，其他的老北京地塊就算了。因為北京的特殊定位，都是全中國最優秀的年輕人來的地方，物以類聚。

18年是個兩極分化年。因為之前的豪宅用地的房子放了出來，能買就買吧。以後都是剛需了，再買都是小戶型，窮人區【禁】，基本沒有潛力。

18年房價豪宅有小漲，剛需不漲。19年後北京整體大基建完畢，豪宅改善會一飛沖天的。

B. 北京二手房全年成交量預計同比跌51%是什麼原因

12月18日發布70個大中城市住宅銷售價格數據，11月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價格環比分別下降0.1%和0.2%。其中，北京新建商品住宅價格環比持平；二手住宅價格環比下降0.5%，跌幅連續7個月全國第一。據房地產經紀機構預測，北京二手房住宅全年成交大約為13.4萬套，相比2016年的27萬套跌51%。

數據顯示，北京二手房今年前11個月已經成交125992套。張大偉分析，按照目前市場低迷的態勢預計，2017年全年北京二手房住宅成交大約在13.4萬套，相比2016年的27萬套跌51%。

「可以預期，2018年北京二手房市場成交量將繼續低迷。很可能跌下10萬套的最近數年歷史最低值。」張大偉預測說。

經歷政策調控和市場盤整之後，目前北京二手房市場需求以首次置業和需要換房的人群為主。雖然交易量處於低位，交易節奏也比較緩慢，但市場更加健康、平穩。

C. 2018年上海二手房成交量

2018年，上海二手住宅共成交16.3萬套，較2017年增長10.93%。市場經過2017年的持續低位盤整後，2018年則出現小幅攀升。從近十年的成交量走勢來看，2018年的市場水平則是回歸到理性的階段。