㈠ 商業地產常識
商業地產常識
1、商業地產
商業地產是包括購物中心、大賣場、商業街、shoppingmall、主題商場、專業市場、批發市場、折扣店、工廠直銷店、娛樂類商業地產、住宅和寫字樓的底層商鋪等與住宅類有很大區別的房地產產品。在現實生活中，我們接觸最多的便是社區商業、大賣場以及現在新興的shoppingmall三種業態。
2、商圈
商圈是零售學用語，現商用物業開發也借用該詞，意指商業圈或商勢圈，指在一定時間內達到某一購物或消費頻率的顧客群，以其所處的最遠距離為半徑，劃定的一系列圓形或方形區域，簡言之，即為優先選擇到某商店或商業聚集中心消費的顧客分布區域范圍。商圈一般按層次分為核心商圈（離消費地最近，吸納總量50-80%顧客的范圍）、次級商圈（吸納15-25%顧客的范圍）、邊緣或輻射商圈（吸納5-25%顧客的范圍）。
商圈就是指店鋪以其所在地點為中心，沿著一定的方向和距離擴展，那些優先選擇到該店來消費的顧客所分布的地區范圍，換而言之就是店鋪顧客所在的地理范圍。
3、什麼是CBD
CBD的全稱是Central Business District，我國現有三種譯法：中央商務區、商務中心區或中央商業區。其概念最早產生於1923年的美國，當時定義為「商業會聚之處」。隨後，CBD的內容不斷發展豐富，成為一個城市、一個區域乃至一個國家的經濟發展中樞。一般而言，CBD應該具備以下要素特徵：它是城市的功能核心，城市的經濟、科技、文化、商業等高度集中；它交通便利，人流、車流、物流巨大；它白天人口密度最高，晝夜間人口數量變化最大；它位於城市的黃金地帶，地價最高；它高樓林立，土地利用率最高。
4、購物中心
世界購物中心協會對購物中心的定義是：「作為一個獨立的地產進行設計、開發、擁有和管理的零售和其他商業設施的組合體。」包括地區購物中心、中型購物中心、零售公園、專業購物中心等多種形式。
通常說的Shopping Mall，音譯「摩爾」或「銷品貿」，意為大型購物中心，屬於一種新型的復合型商業業態。摩爾（購物中心）特指規模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等於一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業連鎖零售店在內的超級商業中心。
嚴格意義上講，小於10萬平方米的，叫做購物中心；大於這個數字的且業態復合度高的方可稱作摩爾MALL；而大於20萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心SUPER MALL。
5、大賣場
一般來說，對大賣場(hyper－market)的定義是：賣場面積至少在2500平方米以上，出售品種繁多的食品及非食用類產品。大賣場是多以銷售生鮮食品及日用品為主、百貨為輔的中型超市。在商品的綜合性上遜於大型綜合百貨，在價格上遜於倉儲式超市，但生鮮食品及日用品是超市中最具有個性和特色的商品。
6、商業街
商業街可劃分為都市商業街、主題商業街和特色小街三種。
都市商業街——如北京王府井步行街、上海南京街等。都市商業街首先考慮的是在城市中的功能和定位。
主題商業街——如北京三里屯酒吧一條街、十里河建材一條街等，其主要表現形式即同類業態的匯集，大多分布在道路兩旁，同業態的經營品種非常豐富。
特色小街——如一些社區的底商、寫字樓的底商，由於經營較具特色，所以除滿足社區的消費需求外，還輻射到周邊一定范圍內的區域，久而久之，街區氛圍便自然形成。
7、主題商場
其實，什麼是主題商場，目前在業界尚未有定論。廈門大學管理學院任孟林明教授認為，從理論上說，主題商場沒有明確的概念；但主題商場起碼應該具備三個基本要素，一是發生商品交易行為；二是聚集一類主商品，其它種類為輔，能夠讓消費者廣泛選擇；三是不同於專賣店，商場必須由相似主題、不同特色、不同服務、不同品牌的商品聚集而成。同時有專家認為，主題商場與傳統的百貨商店最大的不同，在於它以專業經營為特色。整個商場的商品只突出一個主題。主題商場是一種全新的理念，不僅是為消費者提供商品，還努力營造一個良好的購物氛圍。在經營理念上，則改變以往的全銷售模式，體現出特有的主題。
8、「銷控」
銷控，即房產商保留房源，一般項目多少都會有一定比例，留至項目結束再賣。部分房產商宣稱已經賣光樓盤的銷控房，年關悄然低價入市，且價格低於市場價，眼急手快者得。在一個樓盤的產品當中，由於位置、戶型等方面因素的不同，自然有優劣好壞之分，「銷控」通行的情況是優先出售戶型或者位置等條件不是很好的產品，而把好位置、好戶型的產品留到價格可能達到更高水平的時候進行銷售。從而規避了這些戶型無法銷售的風險，也有利於好的產品在後期賣出更高的價錢。
9、空置率
國際上的空置率是指市場上現有賣不出去的房子(包括開發公司和業主賣不出去兩部分)數量，與全社會所有存量房的數量之比。我們現用的空置率計算方法是，開發商沒有賣出去的商品房數量，與前三年商品房竣工數量之比。其中商業地產包括顯性空置率、隱性空置率。所謂顯性空置率是指商鋪從開發商這一步開始，就沒有租售出去；隱性空置率則指從開發商手裡已經租售出去，但後面沒有實現商業地產的商業經營價值，包括不得已轉做住宅或商務辦公用途的情況。
10、進深
在建築學上進深是指一間獨立的房屋或一幢居住建築從前牆皮到後牆壁之間的實際長度。常識上說，商鋪的門面越寬越好，但是，並不能因此而疏忽了商鋪進深的重要性，進深是指與商鋪門面垂直的商鋪營業深度。一般說來，同樣進深的店鋪，門面寬度越寬，商業價值越高，可是，若進深未達到商鋪經營所需要的起碼要求，門面再寬，也無法發揮店鋪的經濟效用。通常情況下，店鋪的進深不得少於4米的一開間門面寬度，也不得深於20米的深度，否則，均會使得店鋪的經營受影響。
11、層高
層高是指住宅高度以「層」為單位計量，每一層的高度國家在設計上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。
12、產權式商鋪
產權式商鋪是一種全新的投資概念，以「現金回報+獨立產權+服務饋贈」的模式出現，產權式商鋪是一種新的投資產品。產權式商鋪的特點是產權分散，統一管理、統一招商和統一租賃，甚至還為投資置業者包租。當然，也允許投資購買商鋪者自己出租，但經營項目不與商場總體布局相差太遠。投資者可以從經營者處獲得租金回報，經營者以統一的形象對外經營，抗風險的能力大為提高，達到業主與發展商雙贏。
13、招商
招商其實就是招商引資。招商是當今經濟一體化趨勢日益加強的形勢下廣泛運用的一種經濟交往方式，需要跨學科、跨專業的專業知識。招商策劃是運用招商人員的知識和智慧，籌劃一系列活動去吸引外來資金項目落戶的活動。
14、返租賣鋪
返租賣鋪只是房地產的一種營銷手法，在上世紀九十年代中期時由香港傳入，興起於廣州、深圳等沿海發達城市，隨後流傳全國。其實質就是先銷售後承租，同時給予固定比例的租金回報。為降低投資門檻，產權往往被分割得極小。由於當時眾多炒家瘋炒樓花，許多房地產商在樓盤未竣工前就捲款而逃，在全國造成了許多爛尾樓。因此，這種營銷方式出台不久就遭到建設部明令禁止。
15、虛擬產權式商鋪
在商鋪銷售市場，我們常常見到一些非常誘人的返租銷售及投資回報對比廣告，如「10年返租」、「投資回報率高達15％」等等，這些廣告在實際銷售運用上，往往會收到很好的效果。這種以藉助大商家承租商場、發展商長期包租的銷售模式，簡稱為「虛擬產權式商鋪」銷售。
16、售後包租
售後包租，是指房地產開發經營企業或房屋產權單位，在其投資建造的商品房出售時與買受人約定，出售後的一定年限內，由出售人以代理出租的方式進行包租，以包租期間的部分租金預先沖抵部分售房價款，或每年支付一定比率回報。售後包租一般出現在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中，售後包租有多種形式，包括返租回報、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等等，但其共同點是都以承諾一定比例的租金回報的方式吸引買家入場，其各種具體形式都必然包括房屋買賣及租賃兩個環節，只是在投資者收益方式等細節安排上有所不同。
17、框剪結構
框架—剪力牆結構，稱為框剪結構，它是框架結構和剪力牆結構兩種體系的結合，吸取了各自的長處，既能為建築平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側力性能。框剪結構中的剪力牆可以單獨設置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等牆體。因此，這種結構已被廣泛地應用於各類房屋建築。框剪結構的變形是剪彎型。眾所周知，框架結構的變形是剪切型，上部層間相對變形小，下部層間相對變形大。剪力牆結構的變形為彎曲型，上部層間相對變形大，下部層間相對變形小。對於框剪結構，由於兩種結構協同工作變形協調，形成了彎剪變形，從而減小了結砍的層間相對位移比和頂點位移比，使結構的側向剛度得到了提高。
18、剪力牆結構
剪力牆結構是用鋼筋混凝土牆板來代替框架結構中的樑柱，能承擔各類荷載引起的內力，並能有效控制結構的水平力，這種用鋼筋混凝土牆板來承受豎向和水平力的結構稱為剪力牆結構。這種結構在高層房屋中被大量運用，所以，購房戶大可不必為其專業術語所蒙蔽。
19、物業管理
廣義的物業管理泛指一切有關房地產發展、租賃、銷售及售租後的服務。狹義的含義則指樓宇的維修及相關機電設備和公共設施的管護，治安保衛、清潔衛生、綠化等內容。理論上可總結為：由專業化的企業組織，運用現代管理手段和先進的維修養護技術，為物業售後的整個使用過程提供對房屋及其設備、基礎設施與周圍環境的專業化管理。它是以經濟方法為房屋、居住環境、物業維修等方面提供高效優質、經濟的服務。
(1)物業管理的對象是完整的物業，指已建成、驗收合格、已投入或即將投入使用的物業。
(2)物業管理服務的對象是人，即物業的業主和用戶，包括同住人、承租人和實際使用物業的其他人。
(3)物業管理服務的投入能對物業實現提升其使用功能，延長使用壽命，完善物業環境，使其正常使用，力爭保值、增值。
(4)物業管理是一種企業化、社會化、專業化、市場經營型的服務。
(5)物業管理同社區建設密切關聯。物業管理可以同創建「文明小區」、「安全小區」、「衛生小區」建設結合起來，創造「整潔、文明、安全、方便」的優秀物業區域，實現物質文明和精神文明的統一。
20、節點
節點是規劃學用語，指觀察者步行進出、經過的集中焦點，一般是指交叉口、交通轉換處、十字路口、建築形態的變換點等，它們從某種功能或建築特徵的集聚、濃縮中獲取重要性。商業地段（步行街）常以休閑廣場、餐飲美食城、電影院、交通廣場、著名地標式建築作為節點。
21、地標
地標與節點構成城市空間或商業中心另一類參照點，觀察者一般不能進入內部，僅具外在主觀、仰視、眺望的視覺必性，如超高層公共建築、鍾樓、塔頂、廣告招牌、山頂。
22、區位
綜合性的規劃學用語，指為某種經濟、政治、社會活動所佔據的場所，在某一城市（地區）中所處的空間位置。
23、板塊
板塊住宅房地產開發、營銷常用的詞語，一般指住宅小區相對集中開發的城市區域，沿交通干線居多，如華南板塊、洛溪板塊、廣園東板塊、工業大道板塊等。
24、設計先於開發
開發商業地產要先確定經營模式、服務對象和商品定位，再按經營業態的需求進行建築規劃設計。如果沿用住宅開發的思路和模式，商業地產很難成功。
25、科學理性經營
收益性物業重在後續的經營。發展商要強化經營意識，和商家之間做到配合共贏。商業的經營有其自身的規律，必須按規律進行專業化操作。如果地產開發商將商業地產當成房產來租售，貪圖短期利益，就違反了商業地產開發的規律，也不能保證項目長期運作和可持續經營。在這方面，開發商樹立科學的商業經營觀念和學會尊重商業經營的規律是非常重要的。
26、底商
底商是指住宅的第一層、第二層。一般住宅，特別是高層住宅的第一層、第二層銷售都較為困難，其價位也較其他層位低。開發商通過轉向做底商，價格可以賣得更好，同時小區的商業配套也得以解決。目前市場上，大盤社區因為有多而穩定的住戶，商鋪的經營勝算相對較高，投資風險相對小一些，其底商率先得到投資者青睞。典型的代表，如天下城和鑫苑名家社區的底商，因為未來都有總面積近百萬平方米的住宅、數千個住戶做依託，投資者對底商的發展前景基本看好，項目銷售由此被帶動。
27、宏觀調控
宏觀調控亦稱國家干預，是政府對國民經濟的總體管理，是一個國家政府特別是中央政府的經濟職能。它是國家在經濟運行中，為了促進市場發育、規范市場運行，對社會經濟總體的調節與控制。宏觀調控的過程是國家依據市場經濟的一系列規律，運用調節手段和調節機制，實現資源的優化配置，為微觀經濟運行提供良性的宏觀環境，使市場經濟得到正常運行和均衡發展的過程。宏觀調控的主要內容包括：①國家合理地制定各項經濟政策和措施，如制定經濟和社會發展戰略、方針、制定產業政策，以控制總量平衡，規劃和調整產業布局；制定財政政策和貨幣政策，調節積累和消費之間的比例關系，實現社會總供給和社會總需求的平衡，控制貨幣發行，制止通貨膨脹；建立和完善適應市場經濟發展的制度、收入分配製度和稅收征管制度等。②國家正確運用價格、稅收、信貸等經濟杠桿，調節國民收入的分配和再分配，從經濟利益上誘導、協調和控制社會再生產各個環節等。③科學地編制各項經濟計劃，使經濟計劃建立在有充分科學根據的基礎上，使其在中長期的資源配置中發揮應有的作用，彌補完全依靠市場配置資源的不足。
28、營銷模式
一般來說，營銷模式劃分為廣義營銷模式和狹義營銷模式。廣義營銷模式是指通路所採取的商業形態，如葯店、醫院、電視直銷等；狹義營銷模式指的是產品獲得消費者信任的一種溝通方式，它是與產品的虛擬價值密不可分的。
29、REITs
REITs就是一個把眾多投資者的資金集合在一起，由專門管理機構操作，獨立的機構監管，專事商業房地產投資，並將所得收益由出資者按投資比例進行分配的基金。（詳見本期第64頁《REITs的來龍去脈》）
30、融資租賃
融資租賃其實和分期付款沒有什麼太大區別，只不過在租期結束時，租賃物件的產權轉移給施工單位。現在已經出現的「分期付款，約定產權轉移」和「以租代售」就是這個基本模式。他是通過所有權和使用權分離的特徵，解決施工企業信用度不高的問題，在國外已經成為第二大融資渠道，大部分中小企業都是通過融資租賃解決。因此融資租賃和傳統租賃不同的是：它可以通過租賃銷售，也可以通過租賃融資。這是我們傳統租賃所不能解決的。
更詳細：http://www.cre123.com/sydccs.asp
㈡ 調查房地產樓盤需要哪些信息
(1)房地產市場環境調查 房地產市場環境調查主要包括政治法律環境調查、經濟環境調查和社區環境調查。
政治法律環境調查的主要內容包括：國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策，如房改政策、開發區政策、房地產價格政策、房地產稅收政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等；有關房地產開發經營的法律規定，如《房地產開發經營管理條例》、《中華人民共和國房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》；有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
經濟環境調查的主要內容包括：國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益；項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況、地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況；一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率；居民收入水平、消費結構和消費水平；項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況；與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
社區環境調查的主要內容包括：社區繁榮程度、購物條件、文化氛圍、居民素質、交通和教育的便利、安全保障程度、衛生、空氣和水源質量及景觀等方面。
(2)房地產市場需求和消費行為調查 房地產市場需求和消費行為調查的主要內容包括：消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點的調查、房地產市場需求發展趨勢的調查及房地產市場需求影響因素調查等。如：國家關於國民經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力與投向等。
①需求動機調查如消費者的購買意向、影響消費者購買動機的因素、消費者購買動機的類型等。
②購買行為調查如不同消費者的不同購買行為、消費者的購買模式、影響消費者購買行為的社會因素及心理因素等。
(3)房地產產品調查 房地產產品調查的主要內容包括：房地產市場現有產品的數量、質量、結構、性能、市場生命周期；現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售後服務的意見及對某種房地產產品的接受程度；新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上的應用情況；本企業產品的銷售潛力及市場佔有率；建築設計及施工企業的有關情況等。
(4)房地產價格調查 房地產價格調查的主要內容包括：影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響；房地產市場供求情況的變化趨勢；房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小；開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響；國際、國內相關房地產市場的價格；開發個案所在城市及街區房地產市場價格；價格變動後消費者和開發商的反應等。
(5)房地產促銷調查 房地產促銷調查的主要內容包括：房地產廣告的時空分布及廣告效果測定；房地產廣告媒體使用情況的調查；房地產廣告預算與代理公司調查；人員促銷的配備狀況；各種公關活動對租售績效的影響；各種營業推廣活動的租售績效。
(6)房地產營銷渠道調查 房地產營銷渠道調查主要內容包括：房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況；房地產市場營銷方式的採用情況、發展趨勢及其原因；租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況；房地產租售客戶對租售代理商的評價等。
(7)房地產市場競爭對手情況調查 房地產市場競爭對手情況調查對於房地產企業制定市場營銷策略有著重要的影響。因此，企業在制定各種重要的市場營銷決策之前，必須認真調查和研究競爭對手可能作出的種種反應，並時刻注意競爭者的各種動向。房地產市場競爭情況的調查內容主要包括：競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查；對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析；對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究；對競爭者廣告的監視和廣告費用、廣告策略的研究；對競爭者銷售渠道使用情況的調查和分析；對未來競爭情況的分析與估計等；整個城市尤其是同街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場佔有率；競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展動向等。