A. 甲方出資建設大樓需要哪些准備工作
以下是某居住小區工程業主方在設計前的准備階段、設計階段、施工階段、動用前准備階段的項目管理任務（沒有包括安全管理）的詳細描述：
1．設計准備階段項目管理的任務
（l）設計准備階段的投資控制
l）在可行性研究的基礎上，進行項目總投資目標的分析和論證；
2）編制項目總投資分解的初步規劃；
3）分析總投資目標實現的風險，編制投資風險管理的初步方案；
4）編寫設計任務書中有關投資控制的內容；
5）對設計方案提出投資評價建議；
6）根據選定的設計方案審核項目總投資估算；
7）編制設計階段資金使用計劃，並控制其執行；
8）編制各種投資控制報表和報告。
（2）設計准備階段的進度控制
l）分析和論證總進度目標；
2）編制項目實施的總進度規劃；
3）分析總進度目標實現的風險，編制進度風險管理的初步方案；
4）審核設計進度計劃，並控制其執行；
5）編寫設計任務書中有關進度控制的內容；
6）編制各種進度控制報表和報告。
（3）設計准備階段的質量控制
1）理解業主的要求，分析和論證項目的功能；
2）協助業主確定項木質量要求和標准；
3）分析質量目標實現的風險，編制質量風險管理的初步方案；
4）編制項目的功能描述書及主要空間的房間手冊；
5）編制設計任務書；
6）比較設計方案是否符合設計競選文件的要求；
7）編制設計競選總結報告。
（4）設計准備階段的合同管理
1）分析和論證項目實施的特點及環魄，編制項目合同管理的初步規劃；
2）分析項目實施的風險，編制項目風險管理幼初步方案；
3）從合同管理的角度為設計文件的編制提出建議；
4）根據設計競選的結果，提出委託設計的合同結構；
5）協助業主起草設計合同，參與設計合同的談判和簽訂工作；
6）從目標控制的角度分析設計合同的風險，制訂設計合同管理方案；
7）分析和編制索賠管理初步方案，以除范索賠事件的發生。
（5）設計准備價段的信息管理
1）建本項目的信息編碼體系及信息管理制度；
2）收集、整理和分類歸檔各種項目管理信息；
3）協助業主建立會議制度，管理各種會議記錄；
4）建立各種報表和報告制度，確保信息流暢遇、及時和准確；
5）填寫項目管理工作日誌；
6）動每月向業主遞交項目管理工作月報；
7）運用計算機輔助項目的信息管理，隨時向業主提供有關項辭管理的各類信息、各種報表和報告；
8）將所有項目管理信息分類裝訂成冊，在項目管理工作結束後遞交業主。
（6）設計准備階段的組織與協調
1）分析項目實施的特點及環境，提出項目實施的組織方案；
2）編制項目管理總體規劃；
3）編制設計工作的組織方案，並控制其實施；
4）協助業主組織設計競選；
5）組織設計方案的評審，協助業主辦理設計審批方案；
6）根據設計競選及評審結果，提出委託設計單位的建議；
7）協調設計准備過程中的各種工作關系，協助業主解決有關糾紛事宜。
2．設計階段項目管理的任務
（1）設計階段的投資控制
l）在可行性研究的墓礎上，進行項目總投資目標進一步的分析和論證；
2）根據方案設計，審核項目總估算，供業主方確定投資目標參考，並基於優化方案協助業主對估算作出調整；
3）編制項目總投資分解規劃，並在設計過程中控制其執行，在設計過程中若有必要，及時提出調整總投資分解規劃的建議；
4）審核項目總概算，在設計深化過程中嚴格控制在總概算所確定的投資計劃值中，對設計概算作出評價報告和建議；
5）根據工程概算和工程進度表，編制設計階段資金使用計劃，並控制其執行，必要時，時上述計劃提出調整建議；
6）從設計、施工、材料和設備等多方面作必要的市場調查分析和技術經濟比較論證，並提出咨詢報告，如發現設計可能突破投資目標，則協助設計人員提出解決辦法，供業主參考；
7）審核施工圖預算，必要時調整總投資計劃；
8）採用價值工程方法，在充分滿足項目功能的條件下考慮進一步挖掘節約投資的潛力；
9）進行投資計劃值和實際值的動態跟蹤比較，並提交各種投資控制報表和報告；
10）控制設計變更，注意檢查變更設計的結構可索性、經濟性、建築造型和使用功能是否滿足業主的要求。
（2）設計階段的進度控制
1）參與編制項目總進度計劃，有關施工進度與施工監理單位協商討論；
2）審核設計方提出詳細的設計進度計劃和出圖計劃，並控制其執行，避免發生因設計單位推遲進度而造成施工單位要求索賠；
3）協助起草主要甲供材料和設備的采購計劃，審核甲供進口材料設備清單；
4）協助業主確定施工分包合同結構及招標投標方式；
5）督促業主對設計文件盡快做出決策和審定；
6）在項目實施過程中進行進度計劃值和實際值的比較，並提交各種進度控制報表和報告（月報、季報、年報）；
7）協調室內外裝修設計、專業設備設計與主體設計的關系，使專業設計進度能滿足施工進度的要求。
（3）設計階段的質童控制
l）協助業主確定項目質量的要求和標准，滿足設計質監部門質量評定標准要求，並作為質量控制目標值，參與分析和評佑建築物使用功能、面積分配、建築設計標准等，根據業主的要求，編制詳細的設計要求文件，作為方案設計優化任務書的一部分；
2）研究圖紙、技術說明和計算書等設計文件，發現問題，及時向設計單位提出；對設計變更進行技術經濟合理性分析，並按照規定的程序辦理設計變更手續，凡對投資及進度帶來影響的變更，需會同業主核簽；
3）審核各設計階段的圖紙、技術說明和計其書等設計文件是否符合國家有關設計規范、有關設計質量要求和標准，並根據需要提出修改意見，確保設計質量獲得有關部門審查通過；
4）在設計進展過程中，協助審核設計是否符合業主對設計質量的特殊要求，並根據需要提出修改意見；
5）若有必要，組織有關專家對結構方案進行分析和論證，以確定施工的可行性和結構的可靠性，以進一步降低建造成本；
6）協助智能化設計和供貨單位進行智能化總體設計方案的技術經濟分析；
7）時常規設備系統的技術經濟進行分析，並提出改進意見；
8）審核有關水、電、氣等系統設計與有關市政工程規范、地塊市政條件是否相符合，確保獲得有關部門審查通過；
9）審核施工圖設計是否有足夠的深度，是否滿足可施工性的要求，以確保施工進度計劃的順利進行；
10）對項目所採用的主要材料和設備充分了解其用途，並做出市場調查分析；對材料和設備的選用提出咨詢報告，在滿足功能要求的條件下，盡可能降低工程成本；
11）會同有關部門對設計文件進行審核，必要時組織會議或專家論證。
（4）設計階段的合同管理
l）協助業主確定設計合同結構；
2）協助業主選擇標准合同文本，起草設計合同及特殊條款；
3）從投資控制、進度控制和質量控制的角度分析設計合同條款，分析合同執行過程中可能出現的風險及如何進行風險轉移；
4）參與設計合同談判；
5）進行設計合同執行期間的跟蹤管理，包括合同執行情況檢查，以及合同的修改、簽訂補充協議等事宜；
6）分析可能發生索賠的原因，制定索賠防範性葉策，減少業主索賠事件的發生，協助業主處理有關設計合同的索賠事宜，並處理合同糾紛事宜；
7）向業主遞交有關合同管理的報表和報告。
（5）設計階段的信息管理
l）建立設計階段工程信息編碼體系；
2）建立設計階段信．息管理制度，並控制其執行；
3）進行設計階段各類工程信息的收集、分類存檔和整理；
4）運用計算機輔助項目的信息管理，隨時向業主提供項目管理各種報表和報告；
5）協助業主建立有關會議制度，整理會議記錄；
6）督促設計單位整理工程技術和經濟資料及檔案；
7）填寫項目管理工作記錄，每月向業主遞交設計階段項目管理工作月報；
8）將所有設計文檔(包括圖紙、技術說明、來往函件、會議紀要和政府批件等)裝訂成冊，在項目結束後遞交業主。
（6）設計階段組織與協調的任務
1）協助業主協調與設計單位之間的關系，及時處理有關問題，使設計工作順利進行；
2）協助業主處理設計與政府主管部門的聯系；
3）協助業主做好方案設計及擴初設計審批的准備工作，協助處理和解決方案和擴初設計審批的有關問題；
4）協助業主協調設計與招標投標主管部門之間勸關系。
3．與施工招標投標有關的項目管理任務
（1）與施工招標投標工作有關的投資控制
1）審核概算和施工圖預算；
2）審核招標文件和合同文件中有關投資的條款；
3）審核和分析各投標單位的投標報價；
4）定期向業主提交投資控制報告；
5）參加評標及合同談判。
（2）與施工招標投標工作有關的進度控制
1）編制施工總進度規劃，並在招標文件中明確工期總目標；
2）審核招標文件和合同文件中有關進度的條款；
3）審核和分析各投標單位的進度計劃；
4）定期向業主提交進度恐制報告；
5）參加評標及合同談判
（3）與施工招標投標工作有關的合同管理
1）合理劃分子項目，明確各子項目的范圍；
2）確定項目的合同結構；
3）策劃各子項目的發包方式；
4）起草、修改施工承包合同、甲供材料和設備的采購合同；
5）參與合同談判工作
（4）與施工招標投標工作有關的信息管理
1）起草和修改各類招標文件；
2）在投資控制軟體、進度控制軟體內建立項目的結構和各子項目的編碼，為計算機輔助進度控制和投資控制奠定基礎
3）招標投標過程中各種信息的收集、分類與存檔。
（5）與施工招標投標工作有關的組織與協調
1）組織對投標單位的資格預審；
2）組織發放招標文件，組織投標答疑；
3）組織對投標文件的預審和評標；
4）組織和協調參與招標投標工作的各單位之間的關系；
5）組織各種評標會議；
6）協助業主向政府主管部門辦理各項審批事項；
7）組織合同談判。
（6）與施工招標投標工作有關的風險管理
l）制定風險管理策略；
2）在合同中採取有利的反索賠方案；
3）制定合理的工程保險投保方案。
4．施工階段項目管理的任務
（1）施工階段的投資控制
l）編制施工階段各年度、季度和月度資金使用計劃，並控制其執行；
2）利用投資控制軟體每月進行投資計劃值與實際值的比較，並提供各種報表；
3）工程付款審核；
4）審核其他付款申請單；
5）對施工方案進行技術經濟比較論證；
6）審核及處理各項施工索賠中與資金有關的事宜。
（2）施工階段的進度控制
l）審核施工總進度計劃，並在項目施工過程中控制其執行，必要時及時調整施工總進度計劃；
2）審核項目施工各階段、年、季和月度的進度計劃，並控制其執行，必要時作調整；
3）審核設計方、施工方和材料、設備供貨方提出的進度計劃和供貨計劃，並檢查、督促和控制其執行；
4）在項目實施過程中，進行進度計劃值與實際值的比較，每月、季和年提交各種進度控制報告。
（3）施工階段的合同管理
l）協助業主起草甲供材料和設備的合同，參與各類合同談判；
2）進行各類合同的跟蹤管理，並定期提供合同管理的各種報告；
3）協助業主處理有關索賠事宜，並處理合同糾紛。
（4）施工階段的信息管理
1）進行各種工程信息的收集、整理和存檔；
2）定期提供各類工程項目管理報表；
3）建立工程會議制度；
4）督促各施工單位整理工程技術資料。
（5）施工階段的組織與協調
l）參與組織設計交底；
2）組織和協調參與工程建設各單位之間的關系；
3）協助業主向各政府主管部門辦理各項審批事項。
（6）施工階段的風險管理
l）工程變更管理；
2）協助處理索賠及反索賠事宜；
3）協助處理與保險有關的事宜。
（7）施工階段的現場管理
l）組織工地安全檢查；
2）組織工地衛生及文明施工檢查；
3）協調處理工地的各種糾紛；
4）組織落實工地的保衛及產品保護工作。
5．動用前准備階段項目管理的任務
（l）動用前准備階段的投資控制
l）編制本階段資金使用計劃，並控制其執行，必要時調整計劃；
2）進行投資計劃值與實際值的比較，提交各種投資控制報告；
3）審核本階段各類付款；
4）審核及處理施工綜合索賠事宜；
5）參與討論工程決算中的一些問題；
6）編制投資控制總結報告。
（2）動用前准備階段的進度控制
1）編制本階段的進度計劃，並控制其執行，必要時作調整；
2）提交各種進度控制總結報告。
（3）動用前准備階段的合同管理
1）進行各類合同的跟晾管理，並提供合同管理的各種報告；
2）協助業主處理有關工程索賠事宜，並處理合同糾紛；
3）協助處理合同中的未完事項。
（4）動用前准備階段的信息管理
1）進行各種工程信．息的收集、整理和存檔；
2）提供各類工程項目管理報表；
3）督促項目實施單位整理工程技術資料；
4）組織提交竣工資料；
5）組織編制重要設施的使用及維護手冊。
（5）動用前准備階段的組織與協調
1）組織和協調參與工程建設各單位之間的關系；
2）協助業主向各政府主管部門辦理各項竣工入住事項。
（6）動用前准備階段的其他任務
1）協助業主進行物業人員培訓；
2）配合進行剩餘甲供材料物資的處置；
3）參與組織各種儀式及活動。
B. 會計做帳前,應做哪些准備,平時應收集哪些數據。
會計做賬前資料准備如下：
（一）現金、銀行存款明細核對
貨幣資金是企業最容易出現問題的
資產
，因此企業每月都應認真核對每筆款項的進出記錄。月底打出
銀行對賬單
同企業銀行明細賬認真核對往來，對存在出入的地方及時處理，確保銀行
賬務
明確。
在工作實務中，多數企業的銀行賬務都存在出入，不能與
實際
業務相吻合，有時因為處理不當導致月底銀行
賬面余額
出現負數，所以每月結賬前的銀行核對是很必要的，發現問題及時處理。
歸集
當月
所有費用
單據
和費用項目，確定
賬面
有足夠現金能夠支付，防止賬面現金
余額
出現負數。
（二）業務往來核對
將本月入賬進項和銷項發票仔細核對，確定每張發票的結算方式，是現金結算的索要收據證明，是銀行結算的應取得對應的銀行結算憑據，是往來掛賬的按號入座認真入賬。
（三）存貨成本核算
每月做賬前最好將上月底賬面庫存商品的名稱、單價、
金額
詳細列出，結合當月
銷售發票
和
進項發票
的開票信息，計算入賬後賬面
存貨成本
變動對
利潤
的影響，不要盲目的認證發票和領用存貨，導致賬面庫存出現負數或
成本
變動浮動太大，影響
當期利潤
。
根據當月銷售情況，及時收集存貨出入庫單據，計算
產品成本
或
銷售成本
，估算當月利潤。
C. 對於展會主辦方來說,辦會展前、期間、會後 需要收集整理哪些信息
會前：收集目標客戶的聯系信息，便於聯系業務，還要收集媒體信息，便於進行展會合作，行業協會信息，便於邀請協辦或支持；
期間：收集到會人員的個人信息，參展企業滿意度調查表，便於了解參展企業動態，以及觀眾反饋，為下一屆招商招展做准備；
會後：整理會議期間搜集的資料，對目標客戶進行後續接觸，對參展企業進行回訪，了解企業參展效果等。
D. 商務談判收集的信息有哪些
從實例中學習比書本上有用我覺得，希望對你有所幫助
案例一：
1986年,日本一個客戶與東北某省外貿公司洽談毛皮生意,條件優惠卻久拖不決。轉眼過去了兩個多月，原來一直興旺的國際毛皮市場貨滿為患，價格暴跌，這時日商再以很低的價格收購，使我方吃了大虧。
據記載，一個美國代表被派往日本談判。日方在接待的時候得知對方需於兩個星期之後返回。日本人沒有急著開始談判，而是花了一個多星期的時間陪她在國內旅遊，每天晚上還安排宴會。談判終於在第12天開始，但每天都早早結束，為的是客人能夠去打高爾夫球。終於在第14天談到重點，但這時候美國人已經該回去了，已經沒有時間和對方周旋，只好答應對方的條件，簽訂了協議。
作業一：閱讀此案例後談談你對商務談判心理的感受。
作業二：一個成功的商務談判者應注重收集哪些信息？
下節上課前（即28日）統一上交，個別同學最遲不超過國慶前（即9月30日），過期不候。
感受：日方採取了很高明的談判手段即拖延戰術中的拖延談判時間，這個戰術最能穩住對方的談判對手。日方在談判中沒有急於將談判的事項第一時間放在談判桌上，而是先帶著談判對手到處去遊玩及參加各種宴會，這一手段不僅僅能拖延時間更重要的是他能軟化人的心理，對方如果接受了他們的邀請，這已經實現了日方的第一步。直到最後一天日方才談到重點，其實這正是體現了拖延戰術的真正效果，他緊緊抓住了對方的心理，美國人急於回去，已經沒有時間和日方周旋，在另一方面 ，他也會不好意思拒絕對方的要求，畢竟「吃人家嘴軟，拿人家手短「，其實美國人已經違背了商務談判的原則，他沒有把公私分開，沒有把立場與利益分開，私誼是公事的輔佐，而公事決不能成為私利的犧牲品，這關繫到一個談判者的根本素質，
談判人員應該充分了解對方信譽，實力乃至實施談判者的慣用手法和以往實跡。
問題2：談判對手的身份背景，資信，慣用的談判手段，談判對手性格特徵以及他們善於談判的特長，談判對手所要達成的目標即對方談判的目的
同時也應該了解市場行情，客觀的了解對方以及掌握談判的競爭者，以及在談判中出現爭議的議題的解決方案，時時關注對方的一舉一動，並且及時作出反應！
2008-3-15 17:49 回復
121.233.28.* 2樓
1992年上海甲公司引進外牆防水塗料生產技術，日本乙公司與香港丙公司報價分別為22萬美元和18萬美元。經調查了解，兩家公司技術與服務條件大致相當，甲有意與丙公司成交。在終局談判中，甲公司安排總經理與總工程師同乙公司談判，而全權委託技術科長與丙公司談判。丙公司得知此消息後，主動大幅度降價至10萬美元與甲簽約。
問題：（1）如何評論甲公司安排談判人員的做法？
（2）如何評論丙公司大幅度降價的做法？
1.這是商務談判戰術中典型的兵不厭詐。在這個商務談判中，甲公司採用了兵不厭詐戰術，讓丙公司認為自己無意和他合作，主動降價。以期更低的價格達成交易。
2.丙公司中計，這在商業談判中是不可取的。沒有堅持自己的底線。
2008-3-15 17:50 回復
222.240.175.* 3樓
回復：2樓此計甚好，製造竟爭，同時讓丙公司覺得甲公司的談判的中心不在它。
商務談判案例一
歐洲A公司代理B工程公司到中國與中國c公司談判出口工程設備的交易。中方根據其報價提出了批評．建議對方考慮中國市場的競爭性和該公司第一次進入市場。認真考慮改善價格。該代理商做了一番解釋後仍不降價並說其委託人的價格是如何合理。中方對其條件又做了分析，代理人又做解釋，一上午下來．毫無結果。中方認為其過於傲慢固執，代理人認為中方毫無購買誠意且沒有理解力．雙方相互埋怨之後，談判不歡而散。
問題：
1．歐洲代理人進行的是哪類談判？
1，構成其談判因素有哪些？
3．談判有否可能不散？若可能不散歐洲代理人應如何談判?
分析：
1．歐洲代理人進行的是代理地位的談判。
2．構成其談判的因素有：標的——工程設備；當事人——歐洲
A公司，歐洲B工程公司和中國c公司；背景——中國市場競爭和A公司第一次進入中國市場——微觀經濟環境。
3．談判有可能不散，至少可以避免「不歡而散」。
A公司應核代理地位淡判的要求做到：「姿態超脫、態度積極』應做「好人」。
商務談判案例二
天津某半導體工廠欲改造其生產線，需要采購設備、備件和技術。
適合該廠的供應商在美國、日本各地均可找到2家以上的供應商。正在此時，香港某半導體公司的推銷人員去天津訪問，找到該廠采購人員表示可以協助該廠購買所需設備和技術。
由於香港客商講中文，又是華人，很快關系就熟了，工廠同意他代為采購。由於工廠沒有外貿權，又必須委託有外貿權的公司做代理，A公司接到委託後，即與美國和日本的廠商探詢，結果，美國和日本的廠家有的不報價卻回函問：A公司與香港B公司的關系是什麼？有的出價很高。
A公司拿的探詢結果未達到預期目標，具體人員與工人進行了討論，最後得出了一致的結論。
問題：
1．A公司的探詢是否成功?為什麼?
2 天津工廠應做何種調整?為什麼?
3．天津公司的探詢要做何調整?為什麼』
分析：
1．天津香港公司公司香港公司的探詢姑夫敗的。田為外商有的不報價，探詢沒結果。有結果時，條件太苛刻，非誠意報價。
2天津工廠的委託有時序錯誤，必須調整。香港公司不能代工廠簽進口合同，直接找香港的探詢可能加快進度，但存在簽約和對後續工作影響的問題調整內容；讓香港公司的外探納人天津公司的對外探詢中，並且以天津公司為主，避免探詢混亂。
3．天津公司要與工廠、香港公司統一意見——內容和策略，並把該項目的探詢統一組織起來。同時要重新部署探詢地區和對象，不給外商造成有多個同樣項目在詢價的錯覺。
商務談判案例三
1983年曰本某電機公司出口其高壓硅堆的全套生產線，其中技術轉讓費報價2．4億日元，設備費12．5億日元．包括了備件、技術服務(培訓與技術指導)費o．09億日元。
談判開始後，營業部長松本先生解釋：技術費是按中方工廠獲得技術後，產的獲利提成計算出的。取數是生產3000萬支產品，10年生產提成事10%，平均每支產品銷價s曰元。設備費按工序報價，清洗工序1．9億日元；燒結工序3．5億日元；切割分選工序3．7億曰元；封裝工序2．1億日元；列印包裝工序o．8億日元；技術服務贊分培訓費，12人的月曰本培訓，250萬日元；技術指導人員費用l0人月，65O萬元曰元。
背景介紹
(1)日本公司技術有特點．但不是唯一公司，是積極推銷者，該公司首次進入中國市場．也適合中方需要。
(2)清選工序主要為塑料槽、抽風機一類器物．燒結工序主要為燒結爐及輔助設備、切割分選工序，主要為切割機，測試分選設備。封裝工序，主要為管芯和包裝殼的封結設備和控制儀器。列印包裝工序主要為列印機及包裝成品的設備。此外，有些輔助工裝夾具。
(3)技術有一定先進性、穩定性，日本成品率可達85％，而中方僅為40％左右。
問題：
1．賣方解釋得如何？屬什麼類型的解釋？
2．買方如何評論？
分析：
1．賣方解釋做得較好，講出了報價計算方法和取數，給買方評論提供了依據使買方滿意。由於細中有粗，給自己談判仍留了餘地，符合解釋的要求。賣方採用的是分項報價，逐項解釋的方式。
2．買方面對賣方的分項報價和逐項的解釋，應採用「梳蓖式」的方式進行評論，也就是按拄術、設備、技術服務三大類來進行評論。
評論點較多：
其一，技術價。針對賣方取數——年產量、產品單價和提成率以及年數的合理性進行評論；
其二，設備價。針對各工序設備構成按工序總價值或工序單機進行評論，如清洗工序的設備價值；
其三，技術服務。可分為技術指導和技術培訓兩大類，各類又可分出時間、單價、人員水平、輔助條件(吃、住、行)等點進行評論。
商務談判案例四
曰本某公司向中國某公司購買電石．此時．是他們間交易的第五個年頭，年談價時，曰方壓丁中方30萬美元/噸，今年又要壓20美元/噸，即從410美元壓到390美元/噸。據日方講，他已拿到多家報價，有430美元/噸，有370美元/噸，也有390美元/噸。據中方了解，370美元/噸是個體戶報的價，430美元/是生產能刀較小的工廠供的貨，供貨廠的廠長與中方公司的代表共4人組成了談判小組，由中方公司代表為主談。談前，工廠廠長與中方公司代表達成了價格共同的意見，工廠可以在390美元成交，因為工廠需定單連續生產。公司代表講，對外不能說，價格水平我會掌握。公司代表又向其主管領導匯報，分析價格形勢；主管領導認為價格不取最低，因為我們是大公司，講質量，講服務。談判中可以靈活，但步子要小．若在400美元以上拿下則可成交，拿不下時把價格定在405-410美元之間，然後主管領導再出面談。請工廠配合。
中力公司代表將此意見向工廠廠長轉達，並達成共識和工廠廠長—起在談判桌爭取該條件。中方公司代表為主談。經過交鋒，價格僅降了lO美元/噸，在400美元成交，比工廠廠長的成交價高了10美元／噸。工廠代表十分滿意．日方也滿意，
問題：
1怎麼評價該談判結果?
2．該談判中方組織與主持上有何經驗？
分析：
1．談判結果基本上應肯定，因為仍處在中高檔的價格水平。
2，中方組織上基本成功，主要原因：巾場調查較好一—有量有性；分工明確——價格由公司代表談；准備方案到位——有線，有審，有防。
商務談判案例五
江蘇某工廠、貴州某工廠、東北某工廠、北京某工廠要引進環形燈生產技術，各家的產量不盡相同，北京某進出口公司是其中某一工廠的代理。知道其它三家的計劃後，主動聯合這三家，在北京開會，建議聯合對外，統—談判，這三家覺得有意義，同意聯合。該公司代表將四家召在一起做談判准備。根據市場調查，日本有兩家環形燈生產廠，歐洲有—家，有的曾來過中國．有的還與其中工廠做過技術交流。進出口公司組織與外商談了第一輪後，談判就中止了。外商主動找具熟悉的工廠直接談判，工廠感到高興，更直接，而且，外商對工廠談判的條件比公司談時靈活，更優惠。有的工廠一看聯合在起，自己好處不多，於是提出退夥，有的外商故意不報統一的價格，也與自己欲成交的工廠直接聯系，請工廠代表吃飯，單獨安排見面等，工廠認為這對自己有好處．來者不拒。進出口公司的代表知道後勸說工廠，工廠不聽。於是最終這四家各自為陣，聯合對外談判也宣
告失敗。
問題：
1 這種聯合算不算聯合?為什麼?
2．外商的主持談判成功在哪兒?
3，北京進出口公司的主持失敗在哪兒？
4，有否可能將這不同省市的工廠聯合起來呢?怎麼做才能實現聯合目標?
分析；
1．這不算聯合對外的談判．因為它設滿足聯合談判的基本條件。
2．外商主持談判的成功在於利用了中力鬆散的組織；利用了廠家的差異(交易條什)；利用了感情，從而實現了分解中方的聯合。
3．北京進出口公司主持失敗的關健在於沒有按統—聯合談判的規范做。
4．有可能。首先應建立跨省市的具有權威的領導班子，然後才是其它的技術性的「統—『」條件
經典故事與商務談判
商務談判的三步曲為我們掌握商務談判進程提供了可以遵循的基本框架。毫無疑問，申明價值可以使我們了解談判雙方的各自需求；創造價值可以使我們達到雙贏的目的；克服障礙使我們順利達成協議。然而，我們的談判人員往往還不能真正理解其內涵，因此，我們給大家講一個在談判界廣為流傳的經典小故事。
有一個媽媽把一個橙子給了鄰居的兩個孩子。這兩個孩子便討論起來如何分這個橙子。兩個人吵來吵去，最終達成了一致意見，由一個孩子負責切橙子，而另一個孩子選橙子。結果，這兩個孩子按照商定的辦法各自取得了一半橙子，高高興興地拿回家去了。
第一個孩子把半個橙子拿到家，把皮剝掉扔進了垃圾桶，把果肉放到果汁機上打果汁喝。另一個孩子回到家把果肉挖掉扔進了垃圾桶，把橙子皮留下來磨碎了，混在麵粉里烤蛋糕吃。
從上面的情形，我們可以看出，雖然兩個孩子各自拿到了看似公平的一半，然而，他們各自得到的東西卻為物盡其用。這說明，他們在事先並未做好溝通，也就是兩個孩子並沒有申明各自利益所在。沒有事先申明價值導致了雙方盲目追求形式上和立場上的公平，結果，雙方各自的利益並未在談判中達到最大化。
如果我們試想，兩個孩子充分交流各自所需，或許會有多個方案和情況出現。可能的一種情況，就是遵循上述情形，兩個孩子想辦法將皮和果肉分開，一個拿到果肉去喝汁，另一個拿皮去做烤蛋糕。然而，也可能經過溝通後是另外的情況，恰恰有一個孩子即想要皮做蛋糕，又想喝橙子汁。這時，如何能創造價值就非常重要了。
結果，想要整個橙子的孩子提議可以將其他的問題拿出來一塊談。他說：「如果把這個橙子全給我，你上次欠我的棒棒糖就不用還了」。其實，他的牙齒被蛀得一塌糊塗，父母上星期就不讓他吃糖了。
另一個孩子想了一想，很快就答應了。他剛剛從父母那兒要了五塊錢，准備買糖還債。這次他可以用這五塊錢去打游戲，才不在乎這酸溜溜的橙子汁呢。
兩個孩子的談判思考過程實際上就是不斷溝通，創造價值的過程。雙方都在尋求對自己最大利益的方案的同時，也滿足對方的最大利益的需要。
商務談判的過程實際上也是一樣。好的談判者並不是一味固守立場，追求寸步不讓，而是要與對方充分交流，從雙方的最大利益出發，創造各種解決方案，用相對較小的讓步來換得最大的利益，而對方也是遵循相同的原則來取得交換條件。在滿足雙方最大利益的基礎上，如果還存在達成協議的障礙，那麼就不妨站在對方的立場上，替對方著想，幫助掃清達成協議的一切障礙。這樣，最終的協議是不難達成的。
E. 創物業大廈省優需要的資料詳細目錄
對照國優大廈標準的每一條進行分解，不一定每一個都要，但要大多數內容都要有
大廈管理處創優迎檢資料目錄
第一部分 基礎管理
1．按規劃要求建設，房屋及配套設施投入使用
1.1立項報告 1.2報建審批表 1.3規劃設計要點 1.4建設規劃許可證 1.4.1建設工程規劃許可證 1.4.2建設用地規劃許可證
1.5建設施工許可證 1.6建設項目環境影響報告 1.7消防設計方案審核意見、驗收證明 1.8大樓用地紅線圖及綜地圖
1.9土地使用權出讓合同書 1.10規劃驗收許可證 1.11建築工程驗收證明書（包括分部分項工程驗收證明） 1.12總設計平面圖
1.13產品合格證、校驗證明 1.14報價表（所有材料、設備）
2．已辦理接管驗收手續
2.1移交資料目錄（綜合、樁基、土建、及各系統技術資料） 2.2移交圖紙目錄（建築設計、施工、竣工、修改圖） 2.3固定資產交接證明
2.4辦公（商品）用房驗收交接表 2.5驗收總結報告
3．由一家物業管理企業實施統一專業化管理
3.1物業管理有限公司簡介 3.2物業管理有限公司組織機構 3.3物業管理有限公司營業執照 3.4物業管理有限公司稅務登記
3.5物業管理有限公司法人代碼書 3.6物業管理有限公司資質證書 3.7管理處組織機構及人員分布圖
3.8管理處辦公場所產權證明（業主蓋章）
4．建設單位在租售大廈前，與選聘的物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確
4.1物業管理合同（開發建設單位與選聘的物業管理企業簽訂管理合同）
5．在房屋銷售合同簽訂時，購房人與物業管理企業簽訂前期物業管理服務協議，雙方責權利明確
5.1前期物業管理協議（2000年3月以後售的房屋且物業管理企業介入前期管理的需簽訂）
6．建立維修基金，其管理、使用、續籌符合有關規定（包括專用基金、本體維修基金）
6.1大樓基金的管理（政府文件：管理規定、指導標准、管理辦法、使用申請表） 6.2基金的建立、管理使用規定（合同中相關條款）
7．房屋使用手冊、裝飾裝修管理規定及業主公約等各項公眾制度完善
7.1裝修管理規定等公眾管理制度（見附件一） 7.2房屋使用手冊 7.3業主公約 7.4業主公約簽名表
8.業主委員會按規定程序成立，並按章程履行職責
8.1成立大廈業主委員會的報告 8.2關於成立大廈業主委員會的請示 8.3成立大廈業主委員會批復 8.4大廈業主委員會籌備會議程
8.5業委會籌備小組會議記錄 8.6會議簽到表 8.7大廈組建業委會的工作公告 8.8大廈業委會侯選人名單
8.9業主委員會成員登記表（附資質） 8.10業主委員會章程
8.11每年至少開一次業主大會（相關記錄：大會議題、議程，大會總結，簽到等）
9．業主委員會與物業管理企業簽訂物業管理合同，雙方責權利明確
10.物業管理企業制訂爭創規劃和具體實施方案，並經業主委員會同意
10.1創建「全國物業管理示範大廈」的請示（業主簽章） 10.2爭創「省、全國物業管理示範大廈」的規劃
10.3創建「全國物業管理示範大廈」實施方案 10.4實施情況記錄
11.大廈物業管理建立健全各項管理制度、各崗位工作標准，並制定具體的落實措施和考核辦法
11.1各項管理制度 11.1.1公眾管理制度（見附件） 11.1.2內部管理制度（見附件） 11.1.3行政管理制度（見附件）
11.1.4設備管理制度（見附件） 11.1.5設備服務質量標准（見作業指導書） 11.1.6設備巡視維護、維修保養規定（見作業指導書）
11.2各崗位工作標准 11.2.1管理處員工職責（見質量手冊） 11.3考核方法及落實措施 11.3.1考核制度（見附件）
11.3.2員工培訓管理程序文件（見程序文件） 11.3.3公司年度培訓實施計劃 11.3.4培訓大綱 11.3.5員工培訓記錄表
11.3.6員工培訓考核表 11.3.7公司（部門）年度員工培訓計劃 11.3.8培訓簽到表 11.3.9員工月考核評分表
11.3.10員工考核試卷 11.4管理工作流程圖 11.5物業管理服務工作程序（見程序文件）
12．物業管理企業的管理人員及專業技術人員持證上崗；員工統一著裝，佩戴明顯標志，工作規范，作風嚴謹
12.1管理處人員資質情況登記表 12.2個人資料檔案（設立附件） 12.3物業管理崗位培訓證書（管理人員）
12.4管理處人員證件目錄（設立附件）（畢業證、等級職稱證、操作證復印件，迎檢時需原件）
12.5管理人員有明顯標志（工作牌及工作服，現場及復印件） 12.6職業道德規范（見內部管理制度） 12.7文明禮貌用語（見員工手冊）
13.物業管理企業應用計算機、智能化設備等現代化管理手段，提高管理效率
13.1物業管理系統簡介 13.2消防報警系統簡介 13.3通訊、機動能力簡介 13.4保安監控系統簡介
14.物業管理企業在收費、財務管理、會計核算、稅收等方面執行有關規定；至少每半年公開一次物業管理服務費用收支情況
14.1財務管理制度（見行政管理制度） 14.2會計核算制度（見行政管理制度） 14.3 年上（下）半年財務收支情況表 14.4
年度財務明細表
15.房屋及其共用設施設備檔案資料齊全，分類成冊，管理完善，查閱方便
15.1房屋移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細分） 15.2房屋移交資料目錄（把移交資料目錄細分）
15.3設備移交圖紙目錄（把移交圖紙目錄細分） 15.4設備移交資料目錄（把移交資料目錄細分） 15.5設備台帳 15.6大中修標准
15.7大中修記錄 15.8房屋數量、種類、用途分類統計表（每一戶均要統計並裝訂成冊）
16.建立住用戶檔案、房屋及其配套設施權屬清冊，查閱方便
16.1用戶登記表（單位和個人用戶） 16.2入伙通知書 16.3購房合同（復印件） 16.4業主通訊表
16.5房屋及配套設施權屬清冊（業主簽章）
17.建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類信息的收集和反饋，並及時處理，有回訪制度和記錄
17.1管理處值班制度（見內部管理制度，制度上要明確上、下班時間的值班情況） 17.2回訪制度（見內部管理制度）
17.3用戶投訴處理程序（見程序文件） 17.4災害事故應急處理方案及流程圖 17.5管理處值班記錄表 17.6應急情況處理記錄表
17.7用戶投訴登記表 17.8服務/投訴/應急處理維修報告單 17.9報修、維修服務工作規定（包含單據填寫規定） 17.10報修登記表
17.11回訪記錄表（回訪率見管理處回訪制度）（表格中要求業主填寫是否滿意並簽名） 17.12工程維修單 17.13管理處常用電話聯系表
17.14服務電話標簽（提醒牌）
18.定期向住用戶發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理的建議及時整改，滿意率達95%以上18.1用戶意見調查和分析程序文件（見程序文件）
18.2用戶意見調查表（每半年一次，對用戶提出的意見要有具體的、書面的整改措施） 18.3用戶意見調查分析統計表
18.4用戶意見調查分析報告（要求報告要詳細）（每項統計出滿意率且≥95%，公司要求≥98%）
18.5用戶意見調查表發放率、回收率統計表（公司要求發放及回收率≥95%） 18.6意見處理措施及回訪記錄
19.建立並落實維修服務承諾，零修急修及時率100%、返修率不高於1%，並有回訪記錄
19.1服務承諾（公布並有業主確認） 19.2零修及時率、零修合格率計算表（及時率及合格率=100%）
19.3返修率計算表（返修率≤1%） 19.4回訪記錄（與17.10同）
20.文件管理
20.1文件稿紙 20.2用戶文件清單 20.3用戶文件發放登記表 20.4文件閱處表 20.5外來文件登記表
20.6外來文件發放登記表（或往來文件收發登記表）
第二部分 房屋管理及維修養護
1.大廈、棟號、樓層、房號標志明顯，大堂內布置合理並設立引路方向平面圖，駐大廈各單位名錄標識在大堂內顯著位置
1.1區域分布圖（現場及復印件） 1.2樓層號、單元號、棟號、房號、導向標志（現場）
2.無違反規劃私搭亂建，無擅自改變房屋用途現象（現場）
3.大廈外觀完好、整潔；外牆是建材貼面的，無脫；是玻璃幕牆的，清潔明亮、無破損；是塗料的，無脫落、無污漬；無紙張亂貼、亂塗、亂畫和亂懸掛現象(現場)
4.室外招牌、廣告牌、霓虹燈按規定設置,保持整潔統一美觀,無安全隱患或破損（現場）
5.空調安裝位置統一、冷凝水集中收集、支架無銹蝕（現場）
6.封閉陽台統一有序，色調一致,不超出外牆面；除建築設計有要求外，不得安裝外廊及戶外防盜網、晾曬架、遮陽蓬等（現場）
7.房屋裝飾裝修符合規定，未發生危及房屋結構安全及拆改管線和損害他人利益的現象
7.1物業裝修管理程序文件（見程序文件） 7.2裝修管理規定（見公眾制度） 7.3裝修申請審批表（附施工單位資質及裝修平面圖）
7.4裝修巡視記錄表及整改措施 7.5裝修施工人員登記表
8.房屋維修養護
8.1建築物的管理程序文件（見程序文件） 8.2建築物巡視維護規定（見作業指導書） 8.3建築物維修養護服務質量標准（見作業指導書）
8.4樓宇管理規定（見公眾制度） 8.5建築物完損等級評定標准（建設部文） 8.6建築物巡視維護表（見質量記錄） 8.7建築物養護計劃
8.8施工任務完成情況表（此表為過程記錄表，養護計劃中的項目均需填寫此表） 8.9工程維修單（指養護計劃由管理處完成的）
8.10零星工程驗收評審表（此表為審批表，指養護計劃由分包方完成的） 8.11房屋完損等級評定表 8.12完好率評定表（完好率≥98%）
第三部分 共用設施設備管理
第一項 綜合要求
1.制訂設備安全運行、崗位責任制、定期巡迴檢查、維護保養、運行記錄管理、維修檔案等管理制度，並嚴格執行
1.1設備安全運行管理制度（設備管理制度）（電梯、消防中心、配電房等） 1.2設備管理各崗位人員職責（見質量手冊）
1.3各系統巡視維護規定、維修保養規定、操作規程（見作業指導書） 1.4檔案管理相關規定（見行政管理制度）
1.5執行情況（見以下各系統質量記錄）
2.設備及機房環境整潔，無雜物、灰塵、無鼠、蟲害發生，機房環境符合設備要求（現場）
3.配備所需專業技術人員，嚴格執行操作規程
3.1機電（技術）人員統計表 3.2機電（技術）人員資質（操作證、等級證、畢業證等見第一部分12.4）
4.設備良好，運行正常，一年內無重大管理責任事故（業主出具證明）
大廈管理處迎檢資料總目錄2
第三部分 共用設施設備管理
第二項 供電系統
1.保證正常供電、限電、停電有明確的審批許可權並按規定時間通知住用戶
1.1限電、停電管理規定（見內部管理制度） 1.2供配電系統管理程序（見程序文件）
2.制訂臨時用電管理措施與停電應急處理措施並嚴格執行
2.1臨時用電管理規定（見LS-02） 2.2臨時用電申請表 2.3停電應急處理方案及流程圖 2.4應急情況處理記錄表
3.備用應急發電機可隨時起用（現場）
3.1發電機操作規程（LS-01） 3.2發電機運行記錄表
4.供電系統
4.1避雷系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書） 4.2設備設施清單（供配電、避雷） 4.3配電房管理制度（見設備管理制度）
4.4節能管理方案（方案中要指出節能達到的成果）（LS-15） 4.5值班記錄表 4.6配電房抄表記錄 4.7電氣工作票
4.8停電通知單 4.9完好率評定表（完好率≥98%） 4.10供配電系統巡視維護表（見質量記錄）
4.11供配電系統維修保養表（見質量記錄） 4.12避雷系統巡視維護表（見質量記錄） 4.13避雷系統維修保養表（見質量記錄）
第三部分 共用設施設備管理
第三項 弱電系統
1.按工作標准規定時間排除故障，保證各弱電系統正常工作 1.1保安監控系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）
2.監控系統等智能化設施設備運行正常（現場），有記錄並按規定期限保存 2.1設備設施清單 2.2保安監控系統錄像帶使用規定（LS-03）
2.3完好率評定表（完好率≥98%） 2.4保安監控系統巡視維護表（見質量記錄） 2.5保安監控系統維修保養表（見質量記錄）
第三部分 共用設施設備管理
第四項 消防系統
1.消防控制中心24小時值班，消防系統設施設備齊全、完好無損，可隨時啟用（現場） 1.1消防中心管理制度（見設備管理制度）
1.2設備設施清單（消防報警、氣體消防） 1.3消防栓封簽（現場） 1.4滅火器合格證（現場） 1.5消防電話一覽表
1.6消防通訊工具一覽表 1.7值班安排表 1.8值班記錄表
1.9消防報警（氣體消防）系統管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書） 1.10消防報警系統巡視維護表（見質量記錄）
1.11消防報警系統維修保養表（見質量記錄） 1.12氣體消防系統巡視維護表（見質量記錄） 1.13氣體消防系統維修保養表（見質量記錄）
2.消防管理人員掌握消防設施設備的使用方法並能及時處理各種問題
2.1義務消防隊員名單（有專職或兼職消防管理人員，名單上註明消防值班人員） 2.2消防標准用語（LS-17）
2.3消防演習記錄（現場照片）（半年一次） 2.4消防演習總結報告
3.組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人 3.1組織消防法規學習計劃 3.2消防學習報告
3.3防火區域管理規定（LS-16） 3.4區域防火責任人劃分表 3.5消防宣傳圖片
4.訂有突發火災的應急方案，設立消防疏散示意圖，照明設施、引路標志完好，緊急疏散通道暢通 4.1火災等事故應急處理方案及指揮流程圖
4.2消防疏散示意圖（現場及復印件） 4.3疏散通道暢通、應急照明設施、引路標志（現場） 4.4用戶安全責任人和聯系人名單
4.5食堂液化氣體使用的安全防範措施（LS-10） 4.6重點防火部位登記表 4.7應急情況處理記錄表
4.8維修保養抽樣記錄（消防報警和氣體消防半年一次，數量≥5%） 4.9完好率評定表（完好率≥98%） 4.10動火申請表
5.無火災安全隱患 5.1無火災事故證明（年發生率≤1‰，派出所出具證明） 5.2無其它安全隱患（現場）
第三部分 共用設施設備管理
第五項 電梯系統
1.電梯准用證、年檢合格證、維修保養合同完備 1.1電梯准用證 1.2電梯合格證 1.3保養合同
2.電梯按規定時間運行，安全設施齊全，通風、照明及附屬設施完好 2.1電梯系統程序文件及作業指導書（見程序文件及作業指導書）
2.2設備設施清單 2.3電梯系統巡視維護表（見質量記錄） 2.4電梯維修保養表（按合同附件標准由分包方按周、月、季度、半年、年度提供）
2.4完好率評定表（完好率98%） 2.5分包方質量檢查記錄表 2.6整改通知 2.7安全設施齊全、有效（現場）
2.8通風、照明及其它附屬設施完好（現場）
3.轎廂、井道、機房清潔(現場)
4.電梯由專業隊伍維修保養，維修、保養人員持證上崗 4.1分包方資質（營業執照及年審情況、認可證）
4.2維修、保養人員資質（專業上崗證）
5.運行出現故障後，維修人員應在規定時間內到達現場維修 5.1維修人員半小時內到達（參見合同及維修記錄）
6.運行出現險情後，應有排除險情的應急處理措施 6.1電梯應急處理方案及流程圖（停機率<1%） 6.2應急情況處理記錄表
第三部分 共用設施設備管理
第六項 給排水系統
1.建立大廈用水、供水管理制度，積極協助用戶安排合理的用水和節水計劃 1.1給排水系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）
1.2設備設施清單（供水、排水） 1.3用水、供水管理制度（見內部管理制度） 1.4用水、節水計劃（LS-08）
1.5節能管理方案（方案中要指出節能達到的成果）（LS-15） 1.6供水系統巡視維護表（見質量記錄）
1.7供水系統維修保養表（見質量記錄） 1.8排水系統巡視維護表（見質量記錄） 1.9完好率評定表（完好率≥98%）
1.10維修保養抽樣記錄（消防栓每三個月一次，數量≥5%）
2.設備、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏（現場）
3.按規定對二次供水蓄水池設施設備進行清潔、消毒；二次供水衛生許可證、水質化驗單、操作人員健康合格證齊全；水池、水箱清潔衛生，無二次污染
3.1供水系統月測試記錄表（消防供水、生活供水） 3.2水池、水箱清洗記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供）
3.3水池、水箱葯品投放情況記錄表（移交給自來水公司的由自來水公司提供） 3.4二次供水衛生許可證 3.5操作人員健康合格證
3.6水質化驗單 3.7水池、水箱清潔衛生，無二次污染及隱患（現場）
4.高壓水泵、水池、水箱有嚴格的管理措施，水池、水箱周圍無污染隱患 4.1高壓水泵、水池、水箱管理措施（LS-22）
4.2水池、水箱周圍無污染隱患（現場）
5．限水、停水按規定時間通知住用戶 5.1限水、停水管理規定（見內部管理制度） 5.2停水通知單
6.排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、設備房無積水、浸泡現象（現場）
7.遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水，長時間停水現象 7.1管理人員五分鍾內到達（現場考核及應急情況處理記錄）
7.2無大面積跑水、泛水，長時間停水現象（現場）
8.制定事故應急處理方案 8.1給排水系統事故應急處理方案及流程圖 8.2應急情況處理記錄表
第三部分 共用設施設備管理
第七項 空調系統
1.中央空調系統運行正常，水塔運行正常且噪音不超標，無嚴重滴漏水現象 1.1空調系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）
1.2空調主機保養合同 1.3設備設施清單 1.4空調運行時間表（如有特殊情況要求開機，須有業主書面確認） 1.5冷水機組運行記錄表
1.6空調系統巡視維護表（見質量記錄） 1.7空調系統維修保養表（見質量記錄） 1.8完好率評定表（完好率≥98%）
1.9分包方質量檢查記錄表 1.10整改通知 1.11空調水處理報告單（分包方） 1.12噪音不超標、無嚴重滴漏水現象（現場）
2.中央空調系統出現運行故障後，維修人員在規定內到達現象維修 2.1管理人員五分鍾到達（現場考核與應急情況處理記錄）
2.2維修人員在規定時間內到達（參見合同） 2.3分承包方維修保養工作單（分包方提供）
3.制訂中央空調發生故障應急處理方案 3.1中央空調應急處理方案及流程圖 3.2應急處理情況記錄表
第三部分 共用設施設備管理
第八項 鍋爐供暖系統
1.鍋爐供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好，運行正常 1.1鍋爐供熱系統程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書） 1.2設備設施清單
1.3鍋爐供熱系統巡視維護表（見質量記錄） 1.4鍋爐供熱系統維修保養表（見質量記錄） 1.5完好率評定表（完好率≥98%）
1.6供暖設備、煤氣設備、燃氣設備完好（現場）
2.管道、閥門無跑、冒、滴、漏現象及事故隱患（現場查看）
3.北方地區冬季供暖居室內溫度不得低於160C（無）
4．制訂應急處理方案 4.1鍋爐供熱系統應急處理方案及流程圖 4.2應急情況處理記錄表
第四部分 共用設施管理
1.共用配套服務設施完好（現場） 1.1公共設施管理制度（見內部管理制度） 1.2公共設施巡視維護表
2.共用管線統一入地或入公共管道，無架空管線，無礙觀瞻（現場）
3.道路、樓道、大堂等公共照明完好（現場）
4.大廈范圍內的道路通暢，路面平坦（現場）
第五部分 保安及車輛管理
1.大廈基本實行封閉式管理（現場）
2.有專業保安隊伍，實行24小時值班及巡邏制度；保安人員熟悉大廈的環境，文明值勤，訓練有素，言語規范，認真負責
2.1有專業保安隊伍，保安員文明執勤，訓練有素，言語規范，認真負責（現場） 2.2物業的保安服務程序文件（見程序文件）
2.3二十四小時值班制度及巡邏制度（LS-06） 2.4保安員巡邏制度（LS-20）（管理處自製，內容要包括路線及方式等內容）
2.5保安員培訓大綱 2.6警械、警具配備、使用、保管及檢查規定 2.7警械、警具配備登記表 2.8保安值班安排表 2.9值班記錄表
2.10來訪登記表 2.11訓練計劃表 2.12訓練成績記錄表 2.13保安巡邏簽到表
3.結合大廈特點，制訂安全防範措施（LS-21）
4.進出大廈各種車輛管理有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行 4.1車輛管理程序文件（見程序文件） 4.2車輛出入登記表（包括出入卡）
4.3停車場檢查登記表 4.4閑置車輛登記表 4.5各種車輛管理有序，無堵塞交通，不影響行人（現場）
5.大廈外停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊 5.1停車場管理規定（見公眾制度） 5.2停車場專人疏導，管理有序，排列整齊（現場）
6.室內停車場管理嚴格，出入登記 6.1停車線、交通標志（現場） 6.2車輛出入登記表（同上4.2）
7.非機動車輛有集中停放場地，管理制度落實，停放整齊，場地整潔 7.1車輛保管區分規定（LS-05）
7.2摩托車、自行車管理制度（LS-04） 7.3有集中停放場地，停放整齊，場地整潔（現場）
8.危及人身安全處有明顯標志和防範措施 8.1安全警告標志（現場） 8.2危及人身安全的防範措施（LS-07）
8.3突發事件應急處理方案及流程圖（包括監控） 8.4應急情況處理記錄表
9.無因物業公司管理責任發生重大刑事案件證明（派出所出具）
第六部分 環境衛生管理
1.環衛設備完備，設有垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站 1.1垃圾箱、果皮箱、垃圾中轉站（現場） 1.2垃圾中轉讓清潔制度 1.3設備設施清單
2.清潔衛生實行責任制，有專職的清潔人員和明確的責任范圍，實行標准化保潔 2.1清潔管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）
2.2日常衛生保潔承包合同 2.3清潔衛生工作責任制（LS-14） 2.4清潔人員統計表 2.5清潔分工表（或清潔工作量安排表）
2.6清潔保潔巡查記錄表（見質量記錄） 2.7分包方質量檢查記錄表 2.8整改通知
3.垃圾日產日清,定期進行衛生消毒滅殺 3.1日產日清（現場） 3.2消殺管理制度（LS-09） 3.3消殺記錄表（與綠化一起使用）
3.4消殺工作表（與綠化一起使用）
4.房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫，無擅自佔用和堆放雜物現象；大堂、樓梯扶欄、天台、共用玻璃窗等保持潔凈；大廈內共用場地無紙屑、煙頭等廢棄物，共用部位、共用設施設備無蟻害（現場）
4.1白蟻防治程序 4.2白蟻防治分包合同 4.3白蟻防治巡視規定 4.4白蟻防治巡視記錄表
4.5白蟻防治消殺記錄表（分包方檢查、消殺記錄表）
5.商業網點管理有序，符合衛生標准；無亂設攤點、廣告牌和亂貼、亂畫現象（現場） 5.1商鋪管理規定（LS-23） 5.2商鋪統計表
6.無違反規定飼養寵物、家禽、家畜（現場）
7.大廈內排煙、排污、雜訊符合國家環保標准，外牆無污染（現場） 第七部分 綠化管理
1.綠化無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象（現場）
2.花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損現象，無斑禿（現場） 2.1綠化管理程序文件及作業指導書（見程序文件和作業指導書）
2.2綠化平面圖及說明 2.3綠化工作標准（LS-12） 2.4綠化養護、管理操作細則（LS-13） 2.5綠化人員統計表
2.6綠化分工表 2.7園林綠化巡視表（見質量記錄） 2.8園林綠化維護表（見質量記錄） 2.9消殺記錄表（與清潔一起使用）
2.10消殺工作表（與清潔一起使用） 2.11綠化覆蓋率、人均綠地面積計算表（大廈：覆蓋率≥30%）
3.綠地無紙屑、煙頭、石塊等雜物（現場）
4.對大廈內部、天台、屋頂綠化有管理措施並落實 4.1大廈內部、天台、屋頂綠化管理措施（LS-11） 4.2落實效果（現場）
第八部分 精神文明建設
1.全體業主和使用人能自覺維護公眾利益，遵守大廈的各項管理規定 1.1精神文明建設公約（業主簽章） 1.2公眾制度（見附件）
1.3業主和使用人遵守管理規定（現場）
2.設有學習宣傳園地，開展健康向上的活動 2.1宣傳園地（現場） 2.2社區文化管理 2.2.1社區文化管理程序文件（見程序文件）
2.2.2社區文化活動計劃表（年度計劃和季度計劃，附社區文化活動方案）
2.2.3社區文化活動場所使用申請表（業主向管理處申請時才填寫此表）
2.2.4社區文化活動記錄表（記錄表後附活動照片）（每次活動後在記錄表中要有小結） 2.2.5社區文化活動完成情況表
2.2.6社區文化活動年度總結 2.3好人好事記錄表 2.4業主感謝信
3.大廈內的公共娛樂場所未發生重大違紀違法案件（派出所出具）
第九部分 管理效益
1.物業管理服務費用收繳率98%以上 1.1 年上（下）收支情況表
2.提供有償服務，開展多種經營 2.1有償服務價格表 2.2相關記錄（如發票、收據等）
3.本大廈物業管理經營狀況 3.1 年度財務明細表
F. 房地產售房流程都有哪些該注意購房合同哪些事項
房地產售房流程都有哪些?該注意 購房合同 哪些事項？ 房地產售房流程如下： 一、客戶接待。首先，當客戶或者潛在客戶走進大門開始，就已經進入了房地產商的銷售視野，銷售人員應主動上前問好，接待並介紹大樓的基本情況。 二、介紹展板內容、詳細講解樓書資料。在吸引了客戶的眼光之後，看準時機，銷售人員向客戶介紹展板內容，向客戶展示大樓的整體面貌，展示詳細資料，引導客戶發掘出該工程的優勢。 三、帶領客戶看房。走到這一步，就意味著銷售成功了一半。在房地產銷售流程中，這是至關重要的一步，如果客戶對房較為滿意，再加上適當的優惠，這單買賣的成功幾率將會很高。在看房期間，銷售人員應真實而熱情地為客戶講述該建築的優勢，詳細回答客戶的疑問，巧妙地運用銷售技巧，使客戶對房屋滿意。 四、替客戶設計購買方案。房地產方面負責購買方案的設計，可給出適當優惠吸引客戶。 五、登記。登記客戶信息和數據，作為一手銷售資料保存。 六、如客戶表示認購意向，則可開始洽談合作，配合客戶反復看房和商討，客戶確定購買後，按規定收取 定金 等費用並開發票作為憑據。 七、簽訂合同。認購合同一般可由銷售代表填寫，審核無誤後交給業主簽字確認。 八、簽訂 房屋買賣合同 。客戶支付完首付後，可簽訂房屋買賣合同。 九、通知客戶辦理按揭。提醒客戶所需攜帶資料，前往指定地點辦理按揭等業務。 十、協助客戶辦理入住手續。在交房完畢後，可由工作人員帶領業主辦理入住手續，並向業主表示祝賀。 購房合同要關注什麼事項 買受人應當細心閱覽本合同內容，對合同條款及專業用詞了解不一樣的，可向區域房地產開發主管部分咨詢，如無說法視為兩邊贊同內容。在簽定合同前，出賣人應當向買受人出示應當由出賣人供給的有關證書、證明文件。合同條款應該嚴格遵守《中華人民共和國 合同法 》、《中華人民共和國城市房地產處理法》及其他有關 法規 、法規之要求，並由中華人民共和國建造部和國家工商處理局擔任解說。在認購書里沒有註明免責的退定條款因何種原因 退房 以及後果怎樣? 購房 者與開發商簽定認購書後，就要交必定額度的定金，這是無可厚非的。但有時購房者在交給定金後因種種原因得不到銀行的借貸而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不 退定金 ，理由是購房者沒有實行合同，所以沒收定金。合同主體斷定不明購房者因為短少法規常識，往往會犯一些比較初級的差錯。有時代表發展商簽約的人並不是 法人代表 ，亦或合同上的開發商並不是該房產土地具有者，這些都是可能導致 合同無效 的問題。別的，項目是由A公司開發的，實踐上卻是由B公司，但作為買家亦或是應與A公司簽約，不然也會帶來一系列的費事，以後處理各種手續會很費事。 自古以來， 買房 子在老闆姓心中就是重中之重的大事兒，相信有很多都在經歷著人生中的首次購房，因此可能關於購房的流程以及合同文書內容應該注意些什麼並不是很了解，經過上文介紹，相信大家可以對購房的流程做到心中有數了，接下來購房辦理手續也會更加順利。
G. 深圳選購荔景大廈的房子要注意什麼，怎麼走
您好，很高興為您解答荔景大廈小區相關問題。
選購荔景大廈的房子要注意第一，首先看荔景大廈的地理位置，荔景大廈的地處位於羅湖羅湖區紅嶺中路1008號交通便利。第二，要看荔景大廈內部布置情況，荔景大廈規劃佔地面積38000.0平米，建築面積38000.0平米，綠化率15.0%，環境優美。第三，要注意房屋內部布置情況，荔景大廈是按照塔樓設計，適宜居住。
深圳荔景大廈的位置在羅湖羅湖區紅嶺中路1008號，可以通過各種地圖導航查詢路線。另外荔景大廈也可以去售樓處尋找怎麼去荔景大廈的路線。
以上信息，僅供參考。希望能幫到您！
H. 設備搬遷前評估要收集哪些信息
設備搬遷費用評估案例：
1、 待搬遷設備概況：設備名稱為315噸沖剪四柱液壓機，型號為YA32-315F，是由湖州機床廠製造的。該設備帳面原值為336400元。該設備自重27噸，高度約5.3米。該設備屬精密大型設備，結構較為復雜。
2、 設備搬遷工序分解及各工序搬遷費用計算：
（1）、拆卸費：首先應對該設備進行拆卸，拆卸時，應租用25噸大型液壓汽車吊，進行分模塊解體吊裝。據設備管理人員、技術人員分析，受該設備結構、重量、體積的影響，拆卸所需時間約3個工作日，同時需3名技術人員和1名普通工人現場作業。據市場調查，25噸大型液壓汽車吊日租金為2000-2600元，本次測算時按2000元計；技術人員現場作業工資為200元/人。天；普通工人現場作業工資為50元/人。天。則：拆卸費=25噸大型液壓汽車吊租金+技術人員工資+普通工人工資=3*1*2000+3*3*200+3*1*50=7950元
（2）、包裝費：因為對此設備進行分模塊拆卸後，需要用木箱包裝固定，便於運輸途中的保護。據設備管理人員和技術人員分析，該設備自重27噸，拆卸時分解為四大模塊，即需要四個木包裝箱。受此設備結構和體積的影響，木箱的規格應是2M*2M*1.5M，再考慮設備模塊重量等因素，則每個木箱製作時所需原木約為2立方米，據市場調查，每立方米原木現行市場價格為500元。另據征詢，原木劇板費為100元，木箱製作費為50元。則：包裝費=木箱數量*（原木單價*原木需要量+原木劇板費+木箱製作費）=4*（500*2+100+50）=4600元。
（3）、運輸裝卸費：該設備屬大型設備，重量較大（達27噸），因此需要用載重為30噸的大型平板運輸。據市場調查，載重為30噸的大型平板車現行每台班為2000元。該設備運輸裝卸大約需半個台班。則：運輸裝卸費=2000*50%=1000元。
（4）、安裝調試費：對該設備進行安裝時，需有電氣工程師、機械工程師、液壓工程師各一名，普通工人一名，大約需歷時6個工作日。據市場調查，因技術含量大，上述各技術工程師日工資為200元，普通工人日工資為50元。對該設備進行調試檢測時，因其屬精密大型設備，按機械部有關設備管理及安裝的規定，應對移動的設備進行專業三級維護。本設備額定為28個系數，進行三級維護需1344工時。另據調查，我市機械技術人員工資、餐費補貼、交通費用和社會三金，平均每月需5000元，則每工時工資為22.23元。則：安裝調試費=安裝費+調試檢測費=（6*3*200+6*1*50）+（1344*22.23）=33777元。
（5）、拆卸損耗費和設備基礎損耗費。拆卸損耗費：本次測算中，對因設備拆卸而使其有關構件、配件和附屬物不可再用而產生的拆卸損耗費予以忽略不計。設備基礎損耗費：A、設備基礎重置價格的確定：設備基礎重置價格=工程造價+專業費用工程造價採用重編預演算法取得，即按原設備基礎圖，重新編制預算，進而得出建工程造價（預算書及原設備基礎圖略）。經計算，工程造價為37828.80元。專業費用主要包括前期工程及勘察設計費，占工程造價的3.5%，即1324元。則設備基礎重置價格=工程造價+專業費用=39153元。
B、成新率的確定：該設備基礎可使用年限為50年，現已使用約10年且該設備基礎使用正常，因此成新率採用年限法確定，即：成新率=（可使用年限-已使用年限）/可使用年限=80% C、設備基礎損耗費=設備基礎重置價格*成新率=39153*80%=31322元。
（6）、保險費：保險費=設備帳面價值*保險費率=336400*6‰=2018元。
（7）、不可預見費：不可預見費=（折卸費+包裝費+運輸裝卸費+安裝調試費+拆卸損耗費+保險費）*不可預見費率=80667*3%=2420元。
（8）、資金成本：資金成本忽略不計。
（9）、管理費用：管理費用=（折卸費+包裝費+運輸裝卸費+安裝調試費+拆卸損耗費+保險費+不可預見費+資金成本）*管理費用率=83087*3%=2493元。
（10）、綜上，將上述各項費用累加後，得出該項設備搬遷費用為人民幣捌萬伍仟伍佰捌拾元整（RMB85580）。
I. 談判中應該了解和收集哪些信息
一是環境信息，比如政治法律、宗教、習俗。二是市場行情、三是對方企業的實情情況、社會地位，對方談判人能力水平性格，四是自身企業的情況和自身單位的談判人情況
J. 四層大樓,每層100個信息點,50個數據點,50個語音點,該如何進行綜合布線 四層大樓,
每個點的位置應該明確了吧
首先確定機房位置，最好集中管理，將機房設置在一層中間位置一個房間，計算一下四層最遠點的距離是否超過90米(水平+豎直+左右)
如果超過90米的話就需要調整到2層，或者設多個配線間，配線間之間用光纖互聯。
確定機房位置後就是從機房向每個信息點拉線了，這個很簡單的了，你可以找幾家綜合布線廠家給你報具體方案和價格。
綜合布線數據點和語音點最好不要打到一個配線架上便於管理
50個數據點配交換機可能不太合適，一般交換機都是48口的，考慮節約資源，可以調整一下數量。
綜合布線完後，最好一次性將配線架上的網路埠和交換機埠一一對應，以免後期維護把線弄亂了。