如何做好民宿數據調查

❶ 現在做民宿的前景如何

民宿的前景是相當的好，現在的人們已經厭倦了傳統的酒店模式，民宿給住宿方式打開了一扇新的大門，我在杭州開了一所鄉村民宿，就比如十一黃金周吧，各地的遊客在我這里體驗到了城市生活中體驗不到的農村生活，捕魚摘菜生火做飯，十分的受遊客的喜愛，我覺得民宿可以大力發展。

❷ 民宿 得到越來越多人青睞，未來應如何發展

民宿市場規模持續增長 四大方面實現更好更快發展

隨著旅遊消費升級，用戶的消費水平和消費觀念轉變，民宿行業持續走熱。民宿，作為一種新興的非標准住宿產品。主要是指根據當地旅遊發展情況自建、租賃改造或拿地開發的小規模旅遊住宿功能產品，並結合地域文化特色與市場需要，提供全方位、個性化體驗服務的非標准住宿產品。我國旅遊行業是民宿行業發展的奠基石，依託現階段旅遊業的飛速發展，我國民宿行業也邁入了高速發展階段。

中國民宿行業整體運行情況分析

據前瞻產業研究院發布的《民宿行業市場前景預測與投資戰略規劃分析報告》統計數據顯示，截止目前，我國大陸客棧民宿總數達42658家，11省市民宿客棧數量在1000家以上。我國各省客棧民宿數量前十名分別為：雲南、浙江、北京、四川、山東、福建、河北、廣東、廣西、湖南。其中雲南以6466家客棧民宿的數量位居全國第一名。浙江和北京市以5669和3587家民宿分別拿下第二、三位。

我國重點城市民宿數量排行榜上共有11個城市超1000家，5地區數量在2000家以上，北京和麗江兩地民宿數量超3000家。其中，北京市客棧民宿數量居全國首位，民宿數量為3587家。麗江市以3002家民宿全國排名第二，緊隨北京;廈門市民宿數量為2269家，排名第三位。我國各地客棧民宿數量前十名分別為：北京、麗江、廈門、大理、嘉興、秦皇島、成都、舟山、杭州、日照。當然也仍然還有近3成地區還沒有發展客棧民宿類業態。

民宿發展政策持續利好，民宿市場將繁榮發展

各種鼓勵民宿發展政策的持續利好下，中國民宿市場將越來越繁榮。民宿行業順應時代潮流，將業務與互聯網相結合。截止2016年底，客棧民宿線上注冊量總數達到50200家，較去年增加近8000家。

2015年和2016年是在線民宿市場發展高峰期，未來在線民宿規模會繼續增長，但是行業增速將有所回落。一方面由於市場發展不夠成熟，沒有制定完善的管理機制而造成的惡性競爭;另一方面，越來越多的民宿倉促進入市場，未能長遠發展。初步統計，2017年中國在線民宿預訂交易規模突破100億元，預計2018年交易規模將近200億元。

民宿如何才能更好更快發展?

從國外的Airbnb到本土的小豬短租、途家,民宿近幾年來在國內發展的如火如荼。在給人們帶來更多樣化的住宿體驗之外,也面臨著新事物在發展過程中的諸多挑戰。那麼,民宿如何才能更好更快發展?

1、作為一個新興行業,民宿介於酒店、旅館和長租房之間,對民宿進行規范管理是涉及到公安、消防、旅遊、環保、市場監督、衛生等多個政府部門的系統工程,面對當前的市場情況,相關部門應推出更詳盡的、適用於民宿的准入機制,將其做成一個產業集群,引導民宿行業健康有序發展。新行業發展初期必然會面臨各種各樣的問題,需要相關部門的包容、支持與監管。

2、同時也需要從業者不斷提升個人品味、對行業的認知以及高度的自律來維系行業良性、長遠的發展。內部的團結、共同的維護有助於肅清行業不良風氣,共同呵護新生之苗,讓這一行業能夠走的更穩更快。目前,小豬短租等在線訂購平台都開始對入駐的民宿加強審核把關,採用指紋門鎖等高新技術手段,接入公安身份信息識別系統對住客進行實名制管理,精細化管理民宿的治安、消防和衛生等各方面問題,極盡所能助力行業發展。

3、從消費者角度來看,也要提升對民宿本身的認知,作為最直觀的體驗者,消費者的體驗可以給行業帶來最有參考價值的意見和建議,能夠助力行業一次次升級。同時,消費者也應該堅守底線,勇敢維權,例如民宿客房床單、被套、枕套、毛巾等應做到每客必換,並能應賓客要求提供相應服務。雖然這些規定並沒有強制性地實施,也沒有具體的法律條例來進行約束,但消費者有監督的權利。在高標准、嚴要求,以及完善相關法律法規,在立法層面對民宿經濟發展提供強有力的保障下,民宿才能真正成為遊客的「另一個家」。消費者的滿意是行業立命之本,越來越多的人認可民宿,選擇民宿,還能從需求角度出發提高行業的市場容量,奠定民宿產業未來的超級市場。

4、隨著休閑旅遊的發展,網紅ins風,原始工業風,農家風情風等多種多樣的民宿將成為人們越來越熱衷的選擇。畢竟「千店一面」的酒店已經無法滿足人們個性化的需求了。民宿可以讓遊客感受到回「家」的溫暖,也可以更「接地氣」的體驗當地特色文化,更可以為「背包客」提供一個舒適便捷的交流空間。期待行業能夠不斷蛻變,從新生產業慢慢演化到成熟的狀態,帶動就業、經濟發展的同時,更給更多人帶去難忘的體驗和回憶。

❸ 東京民宿新法一年後民宿數據大曝光！收益與門檻深度分析

先從結論說起。

現在投資東京民宿，門檻極高，而收益也變態地高。

民宿新法後，我一直在關注日本的民宿市場。

也用我和朋友寫的爬蟲演算法持續地爬取每個月的數據。

到三月份看數據喜人，於是開始全力投入到研究這件事情上，

開始大量分析與研究，尋找中介建築師開放商，籌集資金等，

在七月份的時候到日本實際考察土地，碰中介與建築師等，

這個市場現在空缺非常大，

在此與大家分享這些時間的經歷與獲取的認識，

希望能幫助到大家。

/

要理解東京民宿市場，就需要了解一個概念，即是「後民宿時代」。

可以說，就是airbnb誕生後，在世界各地遍地開花。

各地民宿行業都經歷了一段野蠻增長的時期，我們把他叫做「民宿黃金時代」。

/

那段時間里，競爭雖然逐漸增加，但市場也逐漸在變大。

投資小，回本快，門檻低讓最早進入的人賺得滿盆。

而這段時間，也培養了整個市場，改變了人們出行的住宿習慣。

同時也培養出了非常多優秀的民宿主人。

/

而就像所有的新興市場一樣，隨著市場的擴大與用戶習慣的養成，

政策開始出台，小資本小玩家被淘汰，大資本流入。

而東京，自2018年6月15日民宿新法實行，

東京正式進入了典型的後民宿市場。

/

即是有數個月的調整時間，但民宿新法的落實，

讓東京的民宿從兩萬五千套，到截止到我寫文章2019年8月15日，

僅剩套12280，僅剩不到一半的民宿存活下來。

（180天的逐步退出市場）

原本東京民宿市場便非常好，突然供應量降成不到三成，

造成就是入住率瞬間爆滿，連家裡就隨便地鋪的都入住率90%以上，

提前一兩個月全都被訂滿。

入住率前面幾年演算法我沒寫，是從2018年12月開始：

為了對比這個數據，我們看下中國所有城市裡面表現最好的北京：

可以看到，北京的數據其實已經算很不錯的了，比起廣州深圳淡季平均入住率就20多來說，

北京淡季是大概50左右，而東京淡季依然能保持70左右，而且整年下來很平均，更不提做得稍微好點的，那基本上100%滿租！

/

一邊是來東京人數創歷史新高，

一邊是因為民宿新法門檻過高，

造成整個市場供不應求，單價接連上升。

而且隨著市場的供不應求，政府開始下放政策，

降低旅館標准，開放民宿特區，開放特定技能簽證給旅館業，

但因為之前門檻過高，增長依然緩慢，

市場依然面臨大量空缺。

截止到2019年8月，現在東京的入住率與單間平均盈利為：(日元）

也就是說，現在這個市場簡直甜到發狂。

但為什麼這么好的市場，怎麼沒人湧入呢？

原因就是在於：門檻極高！

為什麼說門檻極高，以下是分析：

先從現在民宿新法出台後，東京的民宿市場主流三種方式分析。

分別為：180天民宿，買房改房，自建房。

（以下暫不展開分析民宿特區的情況，之後再展開大阪民宿特區或東京的大田特區專門分析）

這三個的門檻都極高，各有優缺點，我逐個分析下：

這種投資小，收益也可以，但不穩定。

因為做民宿，對房東來說，與長租來說多了許多麻煩事，

所以很多房東不大願意做。

而且即使房東同意了，依然需要獲取房源所在小區的居委會同意，

因為日本居委會是投票制的，只要有一些業主不同意，就沒法做。

說實話，有。

我們在日本考察後，住了非常多民宿主的房子，問了許多人。

雖然說只讓你做180天，但你可以通過申請兩個牌照，然後客人來了後住不同的，

來填滿365天，或者通過多個平台上掛，或者線下交易來填補。

但這種不合法的其實並不是執法的不知道，而是因為因為市場空缺太嚴重，

所以他們睜一隻眼閉一隻眼。是屬於過渡時期的特殊情況。

我預估是只要撐過奧運會，馬上就會加大力度抓。

雖然是我個人猜測，

但我覺得民宿本質是現金流，最講究穩定，而違法是穩定的大忌。

比起旅館牌照，民宿牌照是否可以不用交稅？

我之前也一直認為不需要交，直到我們認識的一個天空樹旁的民宿主，

他跟我們說他已經被稅務局叫去喝茶，

提前通知他要未來要交稅，

而且要溯源讓他把前幾年沒有交的稅務全部補交（但補交日期未定）。

所以我認為未來180天的利潤會進一步被壓縮。

這個是最尷尬的。結論是投資體量低不了自建房，收益卻只比租房高一點。

原因如下：

就消防規定「門口道路要4米以上讓消防車停靠」，

「要留出兩側共1米的逃生通道」就幾乎沒辦法達到。

（日本房子都是緊挨著的，為了增加土地利用率，

正常人家在建房時不會閑著沒事讓出1米的空間做逃生通道）

少量符合要求的，必定是民宿新法後，

針對專門賣個旅館的，專門投入開發的。

一般日本房產開發盈利是30%-40%。

（如自己買地與開發費用200萬，大概賣260-280萬）

而專門針對旅館設計的，疊價高到50%-100%！

因為可以申請牌照的極少無比，加上收益率過高，

所以造成了嚴重高於普通市場價格。

這種理論上是可以的。

但日本因為人工高加上垃圾處理費特別高，

改造一間民宿依然需要3-6個月周期以及高額的改造費用，

不會比自建房快與便宜到哪去。

但換來的是180天的普通牌照，回報率，穩定性不比自建房。

投資體量比租房大得多，卻回報卻高不了多少，

實在太不劃算。

收益巨高（可能能到30%-50%），也是我選擇的，但體量大周期長，對團隊要求高。

因為既然要自建房了，就是總想著買好一點的土地。

然後東京的情況就是好一點的土地非常貴。

不過我自己因為手裡有東京過去三年民宿的數據，

所以就還能找到一些價值窪地，但普通人來找地真的是很難的。

其次就周期長。如果建木造的話，會快一些，壓縮一下，

可能6個月開發都是可能造成的。但一樣，既然要自建，總想建好一點的。

RC不僅隔音好，冬暖夏涼節約能源，而且RC可以把產權拆分。

意味著可以把建成的房子按房間數再賣出。

但如果建RC或者鐵骨的話，時間就要8-12個月，加上前後設計與申請牌照的時間，

就要10-14個月了。這個周期可能比較長。

不像租房與改房，自建房對土地的要求非常高。

需要滿足：（1）報建要求（2）旅館牌照要求（3）收益率要求

收益率還好，因為我們手裡有數據，非常好推斷。

報建與旅館牌照的要求非常細碎，就怕買下來甚至建好了之後才發現不符合規則，

在這裡面還好我們的建築師有很多經驗，所以能排除那些無法的，

並且用設計的方法讓空間利用率增加。

但即使這樣，我們也看了上百塊地，

才挑選出現在幾塊既能保證建房，保證能拿牌照還能保證高回報率的土地。

實在太困難了。

因為既然是要自己建了，所以就需要從零開始就把產品往民宿化上靠。

這里還要區分酒店化。因為酒店客群的需求與民宿完全不一樣。

例如家庭出行的人數要考慮進去，民宿化的設計，主人氣息與特殊體驗都很重要。

特別是建築外觀，一個好的建築外觀可以直接讓你晉升爆款。

讓你後面十多年都不用擔心入住率與單價。

所以這里就涉及到民宿產品官（類似於產品經理），

需要一個懂民宿的團隊從一開始就設計，甚至就是根據數據與客群設計戶型。

這對人才的能力要求就高很多，不然對自建房的優勢就沒法體現出來。

除了產品官以外，還有建築師，行政士，以及後期的運營官。

比起自己改房子或者租房子，因為體量大了，所以對團隊要求也高了。

也就是說，自建房有著非常巨大的收益空間，

但都是建立在有懂產品懂運營的團隊，從零開始就開始往爆款設計的基礎上。

我們也是花了好幾個月的時間才湊齊現在的團隊，

包括建築師，是專門的小空間低成本的設計師，有過的案例也非常完美。

處理法務，稅務和申請牌照的行政士也非常很重要，這個行業魚龍混雜，

我們花了許多時間才確定了現在靠譜的夥伴。

所以這對於尋找團隊來說也是非常困難的。

東京民宿市場已經進入後民宿時代，如果能存活下來，利潤非常高，風險小，而且非常穩定。

而且市場空缺依然巨大，從增長速度來看，恢復到18年新法前都要好幾年。

但門檻高，對於小資本來說沒有太多空間，對於沒有找到好團隊的資本也沒有太多空間。

以上由貓本先生撰寫，數據與內容版權歸其所有，首發知乎。

❹ 如何做民宿

民宿是一種提供有別於傳統飯店、賓館等的住宿體驗， 給遊客溫馨親切的家的感覺的旅遊接待設施。國內對於旅遊 「民宿」的研究逐漸成熟，市場蓬勃發展。

大眾旅遊背景下， 鄉村旅遊已經成為促進鄉村經濟、社會和文化發展的重要途徑。當前， 鄉村旅遊接待設施建設是以招待所、小賓館、農家樂等形式為主。一方面接待能力有限， 另一方面考慮到維護鄉村景觀特色，住宿設施也不需要照搬城市酒店的形制與規模。民宿作為一種多利用自家閑置房屋，家庭經營， 提供多種特色服務的接待設施， 可以較好滿足以上兩項需要。

如何做好民宿呢？

1、突出民宿的主題、 表達民宿的特性、 銜接民宿空間環境與鄉村環境以及對鄉土性、 地域性文化的傳承與創新。因此，通過時間、 空間、 文化、肌理等相關的景觀意向疊加，使主題民宿的環境形成一個相互存在、 彼此聯系、 相輔相成的精神拓展空間，以此構成豐富而飽滿的場地信息，使其所蘊含的主題寓意躍然其間。

2、圍繞客戶體驗做文章。主題民宿有其獨特的旅遊體驗方式，強調民宿主題文化與地域文化的交融，同時通過不同的景觀空間營造，使參與者與環境能交流互通，利用時間的停留與空間的開拓延伸，達到農耕文化的哺育效益。中國古典園林藝術的創造強調 「師法自然」 ，對於現代園林植物造景來說，意境美是其發展的最高境界，是對優秀傳統文化的繼承，是延續中國園林在世界影響力的魅力所在。

❺ 做民宿真的賺錢嗎

做民宿肯定是賺錢的，關鍵是如何做。

經營民宿想要盈利，最基本的常識就是收入大於成本。

每間房每天的成本=（年租金+轉讓費/剩餘年份+裝修折舊+水電+人工+用品布草）/365天

平均每間房每天的實際收入（RevPAR）=ADR（平均客單價）×入住率（OCC）

當民宿老闆投資時，搞不清楚這些數據的關系，往往會導致過度投資，甚至虧損。

也是奇了怪，自從她開始，找我取經做民宿人就多了起來。我漸漸總結出一條定律：人們對民宿的誤解大約等同於直男對磨皮美女的誤解。

• 金融街貓大

民宿很賺錢啊， 一套長租租金5000塊的房子，每天短租費用350，每個月凈賺5000，還不交稅

• 團結湖貓二

民宿很輕松啊，每天拿著手機接接單呀，喝喝咖啡看看電影，這活就幹了

• 三里屯貓六

民宿很美好啊，可以研究各種好看好用的家居產品，把房子打扮的漂漂亮亮的；還可以廣交世界好友


每次聽到這些天真爛漫之語，我都趕緊一桶冰水潑下去：你在北京核心地段有房嗎？你存款幾個0？你有審美嗎？你能在凌晨兩點睡意盎然的時候被一通電話叫醒還能態度和善的指導客人找鑰匙箱嗎？

一般，第一個問題就把大部分人嚇跑了。

成為房東，你需要四個條件

基於三年多民宿房東的經驗和現階段民宿行業的發展，我認為，不管是兼職房東還是職業房東，都要具備以下四個硬條件，才能打造一間有特色、可持續盈利的民宿。以下四個條件都可以寫成系列文章。我先挖個坑，以後慢慢填。

1:有房or有錢

做民宿，房子是第一步。房子來源無非兩種，自有和租賃。自有房源做民宿，適合成為工作之餘的副業。這既是一種生活方式，又能帶來超額的租金收益。租賃房源做民宿，適合那些把民宿當做職業的人。職業房東手裡需要有5套房，才能獲得相對不錯的收益。前期投入成本（租金、改裝）不少於20萬。

衡量一套房子是否可以做民宿的核心指標為單位面積人流量。人流越大，越適合民宿。熱門景點、商務區、大型醫院、培訓學校密集區等都是民宿的理想選址地點。

整體上，就投入產出和管理成本而言，一居室（開間）>兩居室>三居室>豪宅。交通方便、生活便利、朝向南、樓層好，通風暢，都是加分項，但不是決定項。

2:審美

在Aribnb剛剛進入大陸的時候，有一些職業房東會直接租賃自如的房屋，稍加改造掛在網上出租，省時省力收益頗佳。但是，野蠻的時代早已經過去，現在的民宿市場，美已經成為標配。

❻ 民宿的發展前景

台灣是我國較早發展民宿的地區，近年來，大陸的民宿開始迅猛發展，目前民宿主要分布在旅遊資源豐富的南方著名景點和旅遊目的地城市，如杭州、麗江、大理、陽朔等地，具有天然的「地利」，民宿數量增長較快，品質也很高，已經成為當前國內旅遊住宿的一大趨勢。
現有農家樂逐步淘汰，加速提檔升級
國內農家樂始於20世紀80年代的四川地區，以「住農家屋、吃農家飯、干農家活、享農家樂」而聞名。這是依託鄉村資源，提供一系列餐飲、休閑、住宿的旅遊服務產品。農家樂更強調功能的實用性，在設計風格、裝修格調、主人文化等方面考慮較少或沒有考慮。關於民宿與農家樂的區別也一直是行業內被談論最多的問題之一。對於當地農民來說，民宿和農家樂的區別，尚停留在「是否有獨立的衛生間」。
從早期的發展來看，農家樂不僅能提供當地特有的體驗活動，還結合了地方資源，並能凝聚地方向心力。但隨著後期「遍地開花，一擁而起」的急劇發展，個體經營的局限性讓農家樂逐漸出現了一些諸如缺少規劃、缺乏鄉村文化內涵、缺乏前瞻性、同質化、發展後勁不足、經營者素質不高、服務市場意識不強等問題。
而民宿，作為一種新的旅遊住宿方式，它有別於傳統酒店、飯店、賓館，也有別於簡單體驗鄉土風情的農家樂。它不僅可以滿足基本的餐飲住宿、文化休閑需求，還能讓遊客與民宿主人有更深入的交流，獲得新的體驗與認知，形成新的人際關系。並且，通過意境的營造和建築品質的提升，給遊客帶來比傳統農家樂更高的文化品位與格調、更潮的硬體設施與服務、更好的精神享受與住宿體驗。
當下的旅遊消費市場，70、80、90 後正在成為社會的主力軍。這類人群受教育程度高，平日工作壓力較大，對於「健康」和「幸福」的概念，有著與上一輩人完全不同的理解。他們消費更加理性，更追求內涵、品質和服務，更懂得生活。民宿模式恰好符合了他們追求自我解放的需要，同時滿足人們追求情懷的需求。因此，隨著個人度假旅遊市場逐漸發展，居民旅遊深度和頻次的不斷增加，中等水平以上的民宿數量會不斷上升，而傳統的農家樂由於資金不足、技術欠缺、文化缺失將慢慢失去競爭優勢，逐步被市場淘汰或轉型向更高層級的民宿靠攏。
民宿市場競爭加劇，價格回歸理性

目前，民宿的市場價格普遍較高。人均單價在500元以上，幾乎接近國內普通五星級酒店的均價，精品民宿更是接近2000元左右。造成如此高價的主要原因有：

第一、市場的稀缺性與消費者的嘗鮮心理，使民宿市場火爆；

第二、民宿打造過程中，很多精細化的設施會提高運營成本；

第三、民宿的住宿容量小，又帶有非標准性特徵，因此，很難形成規模效應，將成本控制在合理水平；

第四、一般的酒店開發者都具備較多的產業鏈相關資源，而個體民宿投資者往往需要自行設計、自主經營等，這無形中會帶來較大的資金壓力。

此外，還存在一部分民宿定價過分文藝化、噱頭化。動輒每晚幾千的房價，功夫全花在裝修上，文化內涵卻單調雷同，缺少了民宿本身情懷涌動的核心本質，遠離了大眾，演變為另一種形式的「鄉村酒店、會所」。

隨著社會資本的湧入，民宿市場競爭逐漸加劇。由於民宿可簡可繁，可小可大，投資方式簡單，進入門檻相對較低，這導致了大量民宿產生。根據中國旅遊協會民宿客棧與精品酒店分會發布的《民宿產業發展研究報告》顯示，截至2018年，我國民宿客棧達到20萬家，同比增長超過300%，民宿總量急劇增加，呈現快速增長態勢。比如雲南楚雄的黑井古鎮因為飽和度太高，為了爭取遊客資源不得不保持低價經營。
因此，隨著民宿供給市場的日益見頂，民宿產品競爭的進一步加劇，在未出現新的消費升級點的情況下，民宿客房的均價可能會受制於行業競爭而逐漸回歸理性，處於下行，然後維持在一個合理穩定的價格區間。
民宿+傳統觀光類景區協同發展
國內傳統的4A、5A級景區大多擁有得天獨厚的資源優勢，可以吸引大量的遊客，在帶動地方經濟發揮著重要作用，因此，政府在資金、政策、人力等方面的投入較大。比如：幾乎各個知名旅遊景點都有便利的旅遊交通線路直達景區，源源不斷的傳送大量的遊客。但依託於品級較高的自然風光、人文遺跡的傳統景區，還停留在觀光游覽的方式，在深度體驗及旅居生活的理念、基礎設施的容量等方面考慮的不夠充分。隨著景區知名度的逐漸提升、旅遊消費的升級，體驗式旅遊漸漸取代觀光型旅遊，一些景區或受制於自然資源保護限制，或因當初未充分考慮景區遠期的增長容量，因而無法進行有效的升級和補充。最明顯的就是，住宿服務設施逐漸飽和甚至達到極限，漸漸不能滿足日益增長的遊客需求。

而在傳統景區周邊，分布著大量村莊，這些村莊內部大多道路狹窄、崎嶇不平，網路也未完全覆蓋，缺乏停車場、指示牌、消防設施等，零星的住宿也僅僅是以自主經營：類似招待所性質的快捷旅館、農家院為主，衛生條件差、住宿餐飲標准不達標，僅能提供簡單的餐飲、小吃或旅行裝備的簡單販賣服務，還不是真正意義上的民宿。因此，無法充分享受景區的溢出效益，取得中高端消費者的青睞。未來民宿可以根據傳統景區邊緣的村莊，利用閑置民房，開發建設民宿。這樣，一方面可以帶動景區周邊鄉村的旅遊住宿、餐飲、購物及配套設施的完善，拉動農副產品、土特產品的銷售，促進鄉村旅遊及社區經濟社會發展；另一方面可以減少旅遊景區建設資金投入的壓力，迅速擴大和提升旅遊景區的接待服務功能，從而促進傳統景區從單一觀光向多角度觀光、從一日游向多日游、從忙碌遊玩到放鬆身心、從低層次消費到高層次滿足、從來一次到來多次的轉變。
民宿產品特色化，產業集聚化

從整體來看，我國民宿行業仍處於初級階段，硬體設施上高度雷同，相互抄襲，缺乏特色；休閑體驗上，主要以觀光、採摘等簡單的農事活動為主，缺乏對民宿核心價值「閑適」、「分享」、「體驗」的挖掘；旅遊情懷上，入住遊客與民宿主人的交流欠缺，背離了民宿「主人文化」情懷的內涵。這種現狀無法滿足旅遊者們日益增高的旅遊需求，制約著整個民宿行業的發展。因此，在下一階段，民宿產品的特色化和集聚化將成為階段發展的重點。

特色化方面，民宿經營服務將回歸「民」的本質內涵，在主題風格、文化體驗、特色服務上更加體現民宿主人的個性化，將民宿主人的審美趣味、生活態度融入到與遊客的互動交流中。如台灣民宿的個性化服務：民宿主人根據當地食材親手做早餐，把客人當朋友，分享他們的個人經歷、生活體驗、私房景點，帶客人旅行，親自解說當地人文生態等。民宿主人具備藝匠精神，不斷追求極致美感，真正做到「賣生活」而不是「賣房間」。文化產品體驗上，當地優美的自然風光、居民的生產生活實際、鄉村藝術文化、風俗習慣等都會引起遊客的極大興趣，這也是民宿可以包裝凸顯的特色。未來民宿可結合當地特色資源，針對不同主題，開發深度娛樂休閑體驗。產品類型可涉及養生保健、鄉村休閑、民俗娛樂、藝術課堂、文化沙龍、野外擴展、水上項目等。針對高層次旅遊者需求，定製個性化旅遊產品，如滑雪、登山、滑翔、野外生存等也會相應出現，並逐步向產品專業化、品牌化的成熟階段發展。
集聚化方面，民宿的集聚化並不是產品標准化的復制集合，而是產品特色各異的互相補充聚集。