① 賺了錢的房地產代理公司為何轉行
此處的「代理公司」是指以房地產項目一手房代理銷售為主要營收來源的企業，此處的「轉行」是指此類代理公司不再以一手房代理業務為主要營收來源的舉動。 長久以來與圈裡的朋友們見面，會很自然的談起有關代理公司的話題，談得最多的無非是「誰誰家接了個新項目」、「誰誰誰家關門不幹了」之類的，而且也有很多做代理的朋友都提到了轉行的話題。 我琢磨了琢磨，近幾年來，代理公司的消失基本可分為兩類：一類是賺不到錢了，關門了；另一類是賺到錢了，但改行了。改行又分為兩類：一類是徹底脫離了房地產圈子；另一類則僅僅是不再干新樓盤代理銷售的業務，但還在地產圈子裡混，比如，往上走的搞開發、搞投資了，往下走的搞二手房了。 賺不到錢的改行就不用探討了，但為什麼賺了錢的也要轉行呢？ 我覺得要想徹底搞明白為什麼在代理上賺了錢的公司卻要轉行，需要從兩個大方面去理解。 第一、從最傳統的「干一行與愛一行」的角度去分析。 我覺得，現在干代理，不是不賺錢，只是這錢賺得太累。別的不說就拿我那小帕說事兒吧，買的頭一年，平均每月將近5000公里！夠嚇人吧？！當時我們在泰安、日照、東營等6個地市有項目，還有多個將要合作的重點客戶分布在濱州、威海、煙台等地。這輛小帕陪著我到處溝通、開會、談判，甚至威海、日照這種城市都是當天打來回，就這么個跑法，誰願干？！（當然，我是一個個例，不具備普遍意義上的代表性。） 從這個角度，可以把代理公司的老闆們分成三類： 1、干這行但並不愛這行。當初干這行的目的就是賺錢，當他們在這行賺了一把、積累了原始資本就會見異思遷、另尋樂土，什麼賺錢干什麼。最典型的例子就是當年的聯世通營銷策劃公司，本來是干食品的，在別人的引見下幹了幾年代理，賺了不少錢，但後來因為代理行業大發展，公司里的骨幹基本都跳出去自己幹了，聯世通於是就轉回老本行了。這就是個非常成功的例子，老業務沒廢，新業務見好就收了，挺愜意，人家現在聯世通餃子在超市裡賣得還挺好呢。 2、干這行愛上這行。以前是干其它行的，進入代理行業後干著很順手，有了榮譽感、歸屬感，把這行當成了事業，於是就把老業務丟了，專干這行。當然，也存在那種以前的行業干不下去了，或是暫時沒找到更有興趣的行業的情況。最典型的例子是天驕智業，司老闆以前是搞空調安裝的，無意間進入代理行業，進而把代理當做了核心主業，也曾經在濟南地產圈風光了一把，聽說現在興趣轉向了廣告行業。這也算是個善始善終的例子。 3、愛這行所以干這行。這是真正的熱愛，代理公司的老闆或核心領導本身就是從這個行業的基層做起並成為行家、專家，甚至是這個行業中某個領域最優秀的專家，頂尖的行家裡手，他們已經把對這個行業、對某個領域的鑽研和追求當作他們工作的意義、生命的一部分。最典型的例子恐怕就是智盟時代了，不是玩笑話，真的！ 前兩者都容易變心，惟有最後者有堅持下去的可能。 第二、代理行業的特殊性註定了意志不堅者、激情易退者、缺乏韌性者在這個行業里做不長久。 1、代理行業永遠是一個「形勢比人強」的行業。 不管你的水平有多高，不管你承認不承認，房地產行業就是個「形勢比人強」的行業。政府讓你這個行業火起來，那大家就甩開腮幫子一起吃肉，政府讓行業降降溫，那大家就咬著牙一起喝風。 因為對政策的高依賴，造成了整個房地產行業的市場化程度不充分，這就註定了當前這個行業的發展存在著巨大的機會性與偶然性。再加上前幾年市場行情一直飛漲，確實存在過一陣子只要拿下項目肯定能賺錢的美好時光，這就導致了眾多代理公司不走「正路」，或是不依賴「走正路」，大家都在拚命的拉關系、搞公關去拿項目，能不能做得了、做得好都是接下來再說的事情。 一個當前市場化尚不充分、靠大形勢吃飯的行業，能徹底贏得客戶的絕對信任和依賴嗎？當大家都形成了誰能拿下項目誰就能發財的慣性思維，離大家都很難拿下項目就不遠了。今日的惡劣市場環境就是明證。 2、機會型發展的困局。 房地產代理行業屬於項目服務型企業，這也是為什麼這個行業里充斥了無數一夜崛起的故事的根源；但是，所有的項目服務型企業都存在要麼長不大、要麼活不長的發展瓶頸。其實，越是機會成分大的行業越是難以發展、難以做大的行業。再加上拿項目過程中存在的非市場性、非專業性的因素太多，直接導致了代理公司更傾向於機會型發展，而不是實力型發展。 每個代理公司都說自己的發展戰略如何如何，但實際上99.9%的代理公司根本就沒有發展戰略，完全是跟著項目走，哪裡有項目就往哪裡跑。 智盟時代這幾年也犯了這毛病，最近正在著手根治。 3、一個進入門檻奇低、極易產生裂變的行業。 我常說房地產營銷策劃是個最典型的「易懂難精」的活兒。凡是易懂難精的行業都是門檻低、天花板高的行業，在行業里泡上幾年，人人都說自己很懂，然後再去忽悠那些更不懂的同志，實則真高手難尋幾人。 直到今天，我依然認為濟南市的地產從業人員泛如河沙，但能真正稱得上「操盤手」的寥若晨星！ 房地產銷售代理本屬於智力密集型行業，應該說具有一定的技術門檻，但又因核心技術均沉澱在個人身上，所以很難掌控，進而導致核心人物的分合聚散沒有定式，且異常頻繁。現在很多代理公司的老闆以前都是在別的代理公司當項目總監、策劃總監、銷售總監等職務的角色，這對那些不懂行的代理公司老闆的打擊是最大的，絕大部分轉行進來又轉行出去的代理公司都是因為這個原因。 代理公司是一個典型的「優不勝、劣不汰」的公司類別：代理的樓盤一旦出現斷檔，就很難留人，人走光了想再發展起來就很難；但哪怕是幾年沒有項目干，突然間通過各種特殊因素拿下一個樓盤，就能立刻拉起一幫人馬開工，又復活了。實在有趣，這在別的行業里是非常少見的。試想，連基層職員都是機會型生存，這樣的行業如何做大、如何做久？ 3、品牌溢價的難以形成與代理利潤的「剪刀差」現象。 代理公司擁有一個智慧型行業集體存在的「巨大通病」——因為服務內容的不統一性、服務水準的難衡量性、服務結果的不確定性，導致服務的收費額度的議價空間很大。 按照常規的理解，大部分行業中的市場最具領導地位的企業獲得的回報往往是長期高於市場平均水平的，但在代理行業里，往往卻是很多大公司的收費比小公司還要低，完全靠上量來實現高額利潤。在濟南干過8年以上代理的都知道，濟南的代理行情就是被外來公司拉下來的，濟南本土公司合同價2點幾時，外來公司已經張嘴就是1點幾了。 隨著時間的推移，代理公司普遍面臨一個成本在增高、利潤在降低的市場環境，代理傭金在下滑，但員工薪酬和綜合成本卻越來越高。這讓很多本有心在代理行業長期發展的投資者與投機者心灰意冷、無奈出局。 4、很容易出現成長邊界，故而無法實現真正意義上的規模經濟。 凡是過多依賴於人的主觀能動性的行業，都是無法實現規模經濟的行業。 而在代理公司的銷售環節恰恰對執行力的要求極高，制度再嚴格、再系統都沒用。一個項目的項目總監的水平決定了整個項目小組的團隊水平，一個案場銷售經理的水平決定了一個案場銷售組的水平。 從內部來說，人的成本與管人的成本都太高了；從外部來說，與客戶維持合作的精力成本也是極高的。這兩個條件意味著，代理公司核心領導的精力決定了該公司的發展規模和前途。 在這個房地產行業的成熟度飛速提升的年代，若非同時具備非常特殊的關系資源、非常強大的資金後盾、非常穩健的優秀團隊，今日的代理行業，已經沒有了再產生諸如易居、世聯、中原、合富之類全國型公司的可能。何況，即使是方才提到的這幾家大公司也是家家有本難念的經，並不是想像中那麼完美。 5、部分低劣開發商的無賴因素。 大陸代理界的教父級人物鄧智仁曾說過「我討厭收錢，每一趟向開發商收賬就和討飯一樣。」 市場經濟這么多年了，但願賭服輸的契約精神始終沒有建立起來；對於部分開發商而言，可給可不給的錢肯定不能給，必須得給的錢能少給就少給，這就是他們的合作信條。無論你給開發商實現了多少超額的溢價，真到了給錢的時候，開發商都覺得是在自己身上割肉，捨不得。這時候，無論多麼嚴密的合同條款，在想賴皮的開發商眼裡都是寫在廢紙上的廢話。部分低劣開發商在那些「長蓄短爆」式操盤和溢價分期結算時，出現的賴帳情形最多。就是這么一部分低劣開發商的卑鄙行為葬送了一批有潛質長遠發展的代理公司。 看過了以上的種種，你說如果意志不堅、激情易退、缺乏韌性，哪怕是賺到了錢，還能在這個圈子裡混嗎？ 第三、哪幾類代理公司最容易轉行？ 關鍵看代理公司的老闆。 1、徹底以賺錢為目的的投機者； 2、聽代理公司的暴利故事聽多了，進來混了一陣子，發現錢不是那麼好賺的； 3、當初就不是、也不願干這行的，只是因為某個偶然的因素攙和進來的； 4、代理公司的老闆自身不是干專業的，對代理銷售的核心技術環節不大懂的、掌控不了的； 5、年齡大了的，干代理不僅考驗能力、實力，還考驗精力、體力，很容易讓人身心疲憊，年齡一大就干不動了。 2007年對我影響很大的一本書是《專注——解讀中國隱形冠軍企業》，書中提到：造成某種產品（服務）市場永久性萎縮的原因分兩種：一是與這種產品或者其下游產品有關的用戶的需求在減少；二是需求並未減少，甚至還在增長，但是由於重大的技術變革使得新的替代品出現，或者已有替代品的成本降低、性能改善，導致這種形態的產品不再受歡迎。 依此可見，傳統的代理公司的陳舊的代理模式已經風雨飄搖了。 將來能夠生存下去的代理公司，註定是要麼是盤踞於某個區域、要麼是精通於某個物業類型、要麼是擅長於某個專項的小而強的企業。 將來代理行業干到最後，就是一幫子專業的愛好者們在這里撐著，直到他們也喪失了興趣、消退了激情。
② 日照一般納稅人一個月流水50W左右,代理記賬一般多少錢
根據你的描述，一般納稅人代理記賬一般是600到1200左右，如果涉及庫存檔點，委託開發票，生產企業成本的計算，減免稅的申請，原材料進銷存的統計等，其他服務價格另行協商。