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房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師代理了大量的房屋買賣、房屋繼承、借名買房等案件，這是房地產律師靳雙權曾經代理過的一件房地產買賣合同案件，為幫助更多的當事人，房地產律師靳雙權將自己曾經代理過的案件改編成案例，希望可以幫助到需要法律幫助的當事人。以下為正文，如需轉載，請註明原文章出處及作者。
——本文轉載自安居房地產律師網
案件介紹：
2011年12月18日，張明與康世文經中介公司介紹簽訂《北京市房屋買賣合同》及《補充協議》，預定康世文將位於北京市朝陽區的1201號房屋出售給張明，總價款為625萬元。其中《北京市房屋買賣合同》的第六條約定：「出賣人應在收到全部房款後將房屋交付買受人」。《補充協議》第三條第四款規定：「以上事項若一方拖延辦理，……若延期超過30日，則按照本補充協議第四條賠償標准執行。」而協議第四款則規定出賣人違約發生三十日，應向買受人以房屋總價款20%的數額支付違約金，若買受人繼續支付居間費的，出賣人賠付給買受人。
2011年12月20日，張明支付居間費16萬元。
在2011年的12月25日，王琦、張明、康世文三方達成一致，由王琦購買該涉訴房屋，於是三方在補充協議上約定房屋買受人為王琦，王琦對於已經簽署的一切法律文件均予以認可，房屋所有權人康世文、張明與居間人約定的全部權利、義務關系全部轉移給王琦，東明按照已經簽署的全部法律文件及補充協議上約定的內容繼續履行此交易。
張明、王琦二人於2011年12月28日到2012年1月14日期間分數筆鑲金琳琳支付了房款625萬元。2012年1月14日，訴爭房屋過戶到王琦名下。2012年2月4日，康世文向王琦快遞了身份證復印件、房屋鑰匙、授權聲明等文件，稱自己在外地無法到北京交接房屋，將房屋鑰匙交給王琦並全權委託王琦處理屋內遺留物品。結果王琦發現房屋內有租客，遂報警，之後康世文回京處理此事，王琦才得知原來該房屋系康世文前夫朱剛租出。而該房屋又系康世文於婚前購買，婚後取得所有權證。因此張明、王琦、朱剛、康世文四人達成一致意見，因該房屋出售價格低於市場實際價格，遂由張明、王琦支付100萬元於朱剛用作補償。
2014年8月9日，王琦將康世文、朱剛起訴至北京市朝陽區人民法院。訴求法院判處康世文支付違約金、賠償居間服務費、以及支付其他相關費用。
審判結果：
北京市朝陽區人民法院經審理後判決：
駁回王琦全部訴訟請求。
房產專業律師靳雙權專業法理分析：
靳雙權律師認為，雙方簽訂的房屋買賣合同及相關補充協議是雙方真實意思表示，不違反法律、行政法規的強制性規定，合法有效。王琦在受讓了原房屋買受人張明的房屋買賣合同權利義務後，享有其簽訂相關協議、合同上的權利。根據約定，出賣方應當在收到全款後將房屋交付給買受人，但雙方均未就何時交房而做相關約定，雙方應根據《合同法》第六條的誠實信用原則在合理期限內履行。在實際履行中，買受人在2012年1月14日付清買賣合同約定的購房款，訴爭房屋當日過戶到買受人名下。後來，康世文在2012年2月4日郵寄給王琦相關材料並委託其處理屋內遺留物品，存在一定延遲。
王琦於2012年2月8日收房時發現屋內有租戶，此後又與朱剛、康世文進行協商。雙方協商後又簽訂了《協議書》，約定買受人增加100萬元購房款，王琦於當天收房。而雙方在《協議書》第六條又約定：本協議履行完畢後，四方之間就該房屋買賣不存在任何糾紛。依據交易習慣和生活常識，雙方約定清楚明確，說明雙方之間的房屋買賣合同已經徹底履行完畢，一切相關事項包括延遲交房責任已經一並協商解決完畢，而王琦現在又以出賣人延遲交房為由起訴，違背了雙方《協議書》的約定。王琦未能舉證證明期簽訂《協議書》時存在欺詐脅迫情況，其作為完全行為能力人應對《協議書》中的約定承擔法律後果，遂法院未能對其訴訟請求未能予以支持。
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房地產律師靳雙權作為從業十餘年的資深房地產律師辦理了大量房地產糾紛案件，積累了大量辦理房地產案件的經驗，現在房地產律師靳雙權將這些案件改編為房地產糾紛案例，如果和你正在經歷的糾紛相似，希望可以幫助到你，本案件是一起騰退房屋的案件，現在我把這個案子改編為案例的形式，希望可以幫助到你。 （為保護當事人的隱私安全，本文當事人全部使用化名） 一、原被告訴求 原告訴稱：2015年10月21日，原告與被告簽署了《存量房屋買賣合同》，同日，原告與被告北京林家房地產公司簽署了《補充協議》。約定：被告所售房屋坐落於某區627號號，房屋成交價格為一千萬元，原告當天向被告支付購房定金人民幣一百萬元， 2015年11月17日支付購房款四百萬元，2015年12月21日過戶，並且支付購房款五百萬元；被告應當在過戶當天將房屋交付給原告。買賣合同及補充協議簽署後，原告依約當天向被告支付了定金一百萬元及中介服務費。付款後中介機構北京林家房地產公司安排原被告雙方辦理網簽手續，原告立即按要求准備齊相關資料，被告卻一再拖延，使無法辦理網簽手續。由於被告原因，原告提出辦理網簽的同時當面交易，網簽時原告可立即支付購房款四百萬元，但被告仍拒不網簽。被告已構成違約，現為維護個人合法權益，原告特訴至法院，要求判決被告繼續履行房屋買賣合同，協助原告辦理房屋網簽手續及過戶手續，交付房屋。 被告辯稱：同意繼續履行合同，同意為原告辦理房屋產權手續、交付房屋，但是原告要求被告不按照真實的房屋買賣合同的價格一千萬元進行網簽，而是要按照四百五十萬元進行網簽，被告不同意，被告要求按照真實的房屋交易價格進行網簽。原告為了避稅，在讓被告簽訂陰陽合同，被告認為要承擔法律風險。不同意違反法律規定去簽訂網簽合同。 二、審理查明 2015年10月21日，原告與被告經北京林家房地產公司中介簽署了《存量房屋買賣合同》，約定：被告所售房屋坐落於某區627號，房屋成交價格為一千萬元，原告於簽訂合同當天向被告支付購房定金人民幣一百萬元，原告於2015年11月17日向被告支付購房款四百萬元，原告於2015年12月21日過戶當天支付購房款五百萬元；自本合同簽訂之日起九十日內甲乙雙方向房屋登記部門辦理該房屋的權屬轉移手續；被告應當在過戶當天將房屋交付給原告。買賣合同約定房屋成交價格為一千萬元，房屋凈價四百五十萬元，其他費用共計人民幣五百五十萬元，買賣雙方一致同意按照房屋凈價交易。 房屋買賣合同及補充協議簽署後，原告依約於簽訂合同當天即2015年10月21日向被告支付了定金一百萬元。付款後中介機構北京林家房地產公司安排雙方辦網簽，原告准備齊相關資料，被告因中介公司提供的網簽合同上載明的房屋價款為四百五十萬元，不同意按照該價款簽訂網簽合同，原告亦未向被告支付購房款。訴訟中，原告於2015年12月16日向被告匯款四百萬元購房款。 三、判決如下： 1、原告李琳琳與被告胡麗靜繼續履行《北京市存量房屋買賣合同》。 2、原告李琳琳給付被告胡麗靜剩餘購房款五百五十萬元。 3、被告胡麗靜於按照一千萬元的房價款配合原告李琳琳辦理過戶手續。 4、駁回原告李琳琳其他訴訟請求。 四、資深房產律師靳雙權點評 資深房產律師靳雙權認為，原告與被告之間依法簽署的房價為一千萬元的房屋買賣合同是雙方當事人真實意思表示，合法有效。但雙方之間簽署的房屋凈價款為四百五十萬元的補充協議，是雙方為了避稅而簽訂的，該協議約定的房屋價款並非雙方當事人真實意思表示。現被告表示同意履行房屋買賣合同，拒絕按照四百五十萬元的房價進行網簽，只同意按照一千萬元的價格辦理網簽、過戶手續，於法有據。
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一、案件介紹：
張普和張瓜系趙敏的女兒，趙敏的丈夫在1973年因病亡故，聶青雲和張普之夫系多年好友。
1993年11月31日，趙敏作為乙方和其父所在單位中國某機電技術研究所設計院簽訂了《單位出售公有住房買賣合同》，合同中約定趙敏以優惠價7402元購買訴爭房屋，趙敏購買房屋後享有部分產權，可以依法使用、出售、繼承、抵押，但不能私自出租、轉讓和贈予或引進單位外的人居住。自住該房屋滿五年後可以依法專售，專售時單位有優先購買權。
後該房屋在1996年4月20日取得了房產證，該房屋登記在趙敏名下。
2000年5月，趙敏將訴爭房屋交給聶青雲使用。6月29日趙敏和聶青雲簽訂了《租售房合同》，雙方在合同中約定趙敏將該房屋以租代售的方式將該房屋出租給聶青雲70年，並在該房屋具備上市交易條件的情況下，出租方（趙敏）有協助承租方辦理過戶手續的義務，將該房屋過戶給承租人。過戶相關費用由承租方支付。承租人一次性付21萬元，作為該房屋以租代售的租金。該款項兩次付清，第一次給付16萬，自簽訂合同後十日內付清，第二次付2萬，於2000年8月7日付清。雙方不的違約，若出租人違約，則將21萬元退還承租方並負擔合同額10%的違約金。若承租方違約，出租方將扣留全部合同款。如遇不可抗力，雙方協調解決。聶青雲、趙敏、張普在租售方合同上簽字。
2000年7月6日，聶青雲支付了19萬元，2000年8月7日聶青雲支付了2萬元。
趙敏於2009年10月11日去世。2013年4月16日，張瓜、張普將訴爭房屋過戶到自己名下，登記為共同共有。
後聶青雲得知該房屋已經被過戶至張瓜張普的名下，因此他找到了兩人協商解決，但遭到了拒絕。多次協商未果，聶青雲將兩人起訴至法院，訴求法院判令張瓜、張普配合辦理訴爭房屋的過戶手續，並支付違約金12.5萬元。
二、審理過程：
聶青雲將兩被告起訴至法院稱：聶青雲和趙敏在2000年6月29日簽訂了合同，雙方約定房屋具備上市交易條件時過戶，但趙敏2009年因病去世後，張瓜、張普兩人將該房屋過戶至張瓜張普的名下，此舉違反合同約定，應該支付違約金，同時請求法院判令將該房屋過戶至我名下。
而張普和張瓜則辯稱趙敏出賣該房屋時未經房屋共有人張瓜同意便處分了該房屋，同時聶青雲明知張瓜的簽名系趙敏代簽，事後聶青雲也沒有找到張瓜確認此事，因此兩人主張解除合同，並要求聶青雲騰房。
庭審中，法院經審理查明2013年張瓜、張普曾經將聶青雲起訴至法院，要求確認趙敏和聶青雲之間簽訂的合同無效，要求聶青雲將訴爭房屋交還給張瓜、張普。該案件審理中，張瓜和張普認可該房屋系趙敏的個人財產，租售合同系其真實意思表示，合同上的張瓜實為趙敏代簽，主張張瓜於2003年知道該合同情況。雙方認可因簽訂合同時房屋無法辦理出售手續，因此約定了以租代售的形式。張普主張2011年領取了法國產證。經法院至原單位了解情況後，該單位相關工作人員告知該房屋可以上市交易，單位亦可以配合上市，單位對購買人員沒有禁止性規定。後該案件以張瓜、張普撤訴告終。
三、審理結果：
北京市東城區人民法院經審理後判決：
張普、張瓜於判決生效後7日內將該房屋過戶至聶青雲名下。
一審判決之後，張瓜、張普不服一審判決上訴至二中院，二中院經審理後判決：
駁回上訴，維持原判。
四、房產糾紛律師靳雙權案件點評：
房產糾紛律師靳雙權認為，本案中雙方爭議的焦點在於趙敏和聶青雲所簽訂的合同是否為房屋買賣合同。
本案中，訴爭房屋系趙敏從售房單位處自行出資購買，並實際取得房產證，該房屋登記在趙敏的名下，趙敏的丈夫早於購房日期去世，因此該房屋屬於趙敏的個人財產。張普、張瓜主張亮認為房屋共有權人但兩人並未就其主張提出翔實有力的證據加以證明，缺乏事實和法律依據，因此法院對兩人的主張未予採信。
趙敏和聶青雲所簽訂的《租售房合同》系雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規的強制性規定，因而合法有效。
結合當事雙方簽約的背景分析，當時該房屋並不能辦理過戶手續，因此雙方約定了以租代售的方式簽訂了該合同，從合同內容上分析，可以看出雙方約定在該房屋能過戶時趙敏有責任將該房屋過戶給聶青雲，因此該合同從實質上就是訴爭房屋的買賣合同。趙敏作為該房屋的所有權人，依法享有收益、處分、佔有、使用的權利，因此趙敏可以依照自己的意志處分該房屋。
從該合同履行情況上分析，聶青雲已經履行了支付全部購房款的義務，趙敏在收到購房款後亦將該房屋交付給聶青雲，雙方之間所約定的大部分合同義務已經實際履行，同時趙敏應當履行過戶義務，現因趙敏去世，其繼承人張瓜、張普應當協助聶青雲辦理訴爭房屋的過戶手續。本案庭審中聶青雲要求兩人將訴爭房屋過戶至自己名下，於法有據，且有事實根據，因此法院應當予以支持。
綜上所述，法院的判決是正確的。
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北京盈科律師團隊：搜集證據，到法院起訴，主張對方承擔違約責任。《中華人民共和國合同法》第七章違約責任
1.第一百零七條當事人一方不履行合同義務或者履行合同義務不符合約定的，應當承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任。
2.第一百零八條當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務的，對方可以在履行期限屆滿之前要求其承擔違約責任。
10. 北京專業的房產律師有哪些
最近老在某TV上看到這個所的訪談，房產律師應該是涉及到的業務有」房產繼承糾紛、離婚房產分割糾紛、分家析產房產分割糾紛等，另外還有二手房買賣糾紛、商品房買賣糾紛」，貼一篇報道：恆略律師事務所房產律師團隊專訪:近年，圍繞著房產糾紛的官司越來越多，這些糾紛類型主要有房產繼承糾紛、離婚房產分割糾紛、分家析產房產分割糾紛等，另外還有二手房買賣糾紛、商品房買賣糾紛以及其他房屋買賣合同糾紛。但是在很多律師事務所，並沒有這樣的專業律師團隊，且律師分工都不明確，經常會出現一個律師代理各種各樣的案件。據筆者了解，以勝訴率高而聞名的北京恆略律師事務所專門針對此類糾紛設立了房產糾紛團隊，並且在專項統計中該團隊的勝訴率排名比較靠前。為什麼要設立這樣一個團隊，又為何能一直維持較高的勝訴率，筆者帶著這樣的一個疑問走訪了這家位於北京市海淀區的律師事務所。
第一、為何要設立房產律師團隊？
北京恆略律師事務所房產團隊主任律師李律師告訴筆者：司法部於1979年重建，同時律師制度得以恢復，在當年年底，全國律師事務所只有七十多家，律師人數也不過兩百人。而到目前為止，中國的律師人數已經發展到了接近40萬人。而隨著社會分工的明細，律師行業的分工也需要進一步的分類，恆略律師事務所房產律師團隊就是在這樣一種情況下應運而生。房產律師代理的此類型案件的共同點都是圍繞著不動產的權利糾紛，而專注於這類糾紛的律師團隊則鳳毛麟角，恆略律師就是希望為當事人提供極致的法律服務，希望通過律師的專業性帶給當事人最大的幫助。
第二、設立房產律師團隊的目標是什麼？
在法律允許的范圍內，為權利受到侵害的人爭取最大的利益。北京恆略律師事務所房產律師團隊劉律師說：「我執業多年，一直以來把委託人的信任當成了我前進的驅動力。在接受案件之前，可能會量力而行，堅持先評估後辦案，但接受委託之後我們則會秉持「全力以赴」的心態去辦理案件，在每一個案件上都會花最大的心思、下最大的功夫。確保在法律允許的范圍內，為當事人爭取到最大的利益，這樣才能既對得起當事人的委託，也對得起自己的專業。」恆略律師事務所房產律師團隊劉律師的解釋很好解答了我們的這個疑問。
第三、高勝訴率的房產律師團隊成員如何產生？
有一部分團隊成員是內部培養，更多的是在法律界招募有志於做房產律師的實干型律師。恆略律師事務所房產糾紛團隊王律師對筆者表示，自己執業初期辦理的案件類型種類相對繁雜，剛開始是從勞動爭議和人身損害這類案件入手，後來慢慢接觸了涉及離婚和繼承的房產糾紛領域，發現這類案件往往案情復雜，需要對法律關系的把握特別准確，也需要因人而異的制定訴訟方案，這就對律師的專業性提出了很高的要求。王律師在那時便對房產律師產生了濃厚的興趣，從開始涉及繼承和婚姻的房產糾紛領域研究，後來發展成為涉及不動產權利糾紛領域的專家，劉律師是恆略房產律師團隊招募的女律師之一。「別看身材嬌小，維護當事人的利益的時候厲害著呢」，在一旁的助理小張笑著對筆者說道。
第四、為何能保持這么高的勝訴率，有什麼秘訣？
首先是堅持對案件的篩選，不承接無把握的案件，從另一方面，我們也不鼓勵當事人打沒有希望的官司，要時刻幫助客戶計算投入產出的比例；其次是團隊辦案，每一個案件無論大小，辦案思路都是團隊智慧的凝結，並且從制度上，恆略律師事務所房產律師團隊在這個專項領域，率先實行了公司化管理、團隊化辦案，恆略房產律師團隊主任助理常律師對筆者表示：「恆略房產律師團隊從成立之初就一直堅持團隊化辦案思路，努力為全社會提供最高標準的法律服務。」
最後，據恆略律師事務所房產律師團隊主任李律師介紹，恆略房產律師團隊在為個人和企業提供房產糾紛的訴訟業務的同時也承擔著多個房地產公司的法律顧問工作，一方面為個人提供的專業的訴訟法律服務，另一方面也幫助房地產公司提供專業的法律支持，幫助企業有效的避免了很多法律風險。能夠看見恆略房產律師團隊憑憑借著專業和努力為祖國法治事業舔磚加瓦，筆者真心為他們加油，希望他們能夠幫助到更多的人！
也希望我的回答能夠幫助到你。