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買房時無權代理需要承擔什麼後果

發布時間:2023-09-02 12:42:00

A. 無權代理的法律後果

無權代理的法律後果如下:
1、因被代理人的追認而產生代理的法律效力,代理人對無權代理行為有追認權,通過被代理人行使追認權,可使無權代理行為中所欠缺的代理權得到補足,轉化為有權代理,發生與有權代理同樣的法律效果。被代理人追認權的行使,有明示和默示兩種方式。所謂明示的方式,指被代理人以明確的意思表示對無權代理行為給予承認。所謂默示的方式,是指被代理人雖沒有明確表示承認無權代理行為;
2、因被代理人的拒絕而對被代理人不發生代理的法律效力,在無權代理未獲被代理人追認時,無權代理人應對第三人承擔相應的民事責任。如第三人明知代理人屬於無權代理,仍與其實施民事行為的,給他人造成損害的,要與無權代理人一起承擔連帶責任。
法律依據
《中華人民共和國民法典》
第一百七十一條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後,仍然實施代理行為,未經被代理人追認的,對被代理人不發生效力。
相對人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日內予以追認。被代理人未作表示的,視為拒絕追認。行為人實施的行為被追認前,善意相對人有撤銷的權利。撤銷應當以通知的方式作出。
行為人實施的行為未被追認的,善意相對人有權請求行為人履行債務或者就其受到的損害請求行為人賠償。但是,賠償的范圍不得超過被代理人追認時相對人所能獲得的利益。
相對人知道或者應當知道行為人無權代理的,相對人和行為人按照各自的過錯承擔責任。第一百七十二條 行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後,仍然實施代理行為,相對人有理由相信行為人有代理權的,代理行為有效。

B. 關於無權代理及其後果的案例分析

無權代理
[案情簡介]
1998年4月肖某受張某委託去某房產公司看房,看中一套商品房,即以張某代理人的身份與該房產公司簽訂了一份《內銷商品房認購書》,並代繳定金10000元。肖某在《認購書》代理人一欄中簽了名,但張某未在認購書上簽名,也沒有蓋章。張某實地看房後對該房屋結構不滿意,便和肖某一起向房產公司要求解除《認購書》並返還定金。但遭到房產公司拒絕。經多次交涉,均無結果,張某、肖某便訴至法院,法院經審理判決:《內銷商品房認購書》無效,被告房產公司應返還張某定金10000元整。

[案情評析]
本案涉及的法律問題主要是房屋買賣中的無權代理。
無權代理是指沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後的"代理行為",屬效力待定民事行為。本案中肖某的行為顯系第二種無權代理,即超越代理許可權而代他人實施法律行為。張某僅委託肖某看房而非買房,肖某便以張某的名義與房產公司簽訂《認購書》,屬越權行為,該《認購書》效力待定。同時根據有關法律規定,被代理人在法律上對無權代理行為有追認權。通過追認,可以使無權代理行為成為有權代理行為。但本案中張某既未在認購書上簽名也未蓋章,並且事後提出退房,顯然張某拒絕承認該《認購書》的效力。因此《認購書》對張某不具法律效力。
根據我國法律,定金是合同的一種擔保方式,也是一種從屬合同,當主合同(《房屋認購書》)無效時,定金合同(或者條款)也隨之無效,房產公司據此而取得的定金應返還張某。

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