買賣二手全托代理有什麼風險

Ⅰ 小心被中介「套路」！二手房買賣提防這些坑

近年來，廣州市二手房月成交量持續走高、居間合同糾紛案件數量持續增長。記者從廣州市中級人民法院了解到，近三年來，廣州兩級法院共審結居間合同糾紛案件4038件，其中2017年審結1286件、2018年審結1477件、2019年已審結1275件，其中涉及中介公司的二手房買賣案件約佔85%。

通過對生效裁判文書的梳理分析，發現中介公司作為原告比重較大。此類案件中，中介公司多是作為原告起訴買受人或出賣人要求支付中介費，訴因主要表現為二手房買賣合同訂立或交易完成後，委託人拒付中介費。此類案件占案件總數的81%以上。

其次，爭議焦點較為集中明確。此類案件主要的爭議焦點在於，中介公司在提供居間服務的過程中是否存在過錯、是否盡到應盡責任促成合同訂立和順利履行、是否應當按照約定全額支付中介費用等。在房屋買賣合同最終未順利訂立、履行的情況下，也會出現房屋買賣當事人就己方損失要求中介公司賠償等情況。

最後，一審案件調撤率高。從審判實踐來看，中介費一般約定在房款的1%-3%之間，案件訴訟標的額一般在12萬元以下，一審案件調撤率達54.83%，二審案件調撤率為16.67%，當事人在二審中的調解意願不強，一審調撤率更高。

二手房買賣過程中，依法合規、誠實信用、勤勉盡責的中介機構，切實起到了搭建買賣雙方有效溝通平台、降低房產交易風險、推動廣州市二手房交易市場健康有序發展的良好作用，但也有部分中介機構在居間服務中有一些不規范的行為，導致了糾紛的產生，主要表現在以下四大方面。

中介公司未與委託人簽訂書面合同

審判實踐發現，中介公司未與委託人簽訂獨立的居間服務合同的情況較多，而是採取將居間條款加入到房屋買賣合同當中，形成三方協議，或要求委託人簽訂「咨詢及中介服務費確認書」的方式，導致中介公司的居間合同義務的范圍、完成標准、服務費用金額、支付時間都不能明確，出現規避責任的問題。

中介公司違反審查義務

根據住房和城鄉建設部《房地產經紀管理辦法》的規定，中介公司有向委託人說明合同義務、房屋情況、是否與委託房屋有利害關系、由委託人協助的事宜及提供的資料、房屋交易的一般程序及可能存在的風險、房屋交易涉及的稅費及其他需要告知的事項。在審判實踐中，因中介公司的工作人員工作職責履行不到位的主要表現為：一是疏於或怠於對房屋情況進行查冊，二是未及時有效審查買受人的購房資格、出賣人或其代理人的委託許可權，三是未對贖契風險等進行有效提示等。

中介公司隱瞞重大事項

審判實踐中，發現中介公司存在大量違反重要信息告知義務的問題，主要表現為：隱瞞中介公司與買賣雙方有利害關系、交易房屋所涉的戶口學位、房屋真實樓齡、房屋是否有非正常死亡等關繫到房屋價款或合同訂立的重大事項，從而引發法律糾紛。

中介公司擅自收取委託人資金

在審判實踐中，部分中介公司以「定金」「誠意金」「看房費」等名目，以受出賣人委託的名義，收取買受人的房款，違反了資金管理等協助義務，違規佔用買受人的交易資金。

為促進二手房交易市場的穩定和發展，規范中介公司的居間服務行為，廣州法院對居間服務所涉法律權利義務提出相關指引：一是二手房交易過程中，中介公司應當依法促成買賣合同的訂立，提供的服務項目還應包括協助買賣雙方辦理網簽、遞件、完稅過戶、交樓等後續手續；二是中介公司雖促成買賣合同訂立，但買賣合同未繼續履行，中介公司因此減少了服務項目的，中介公司不能主張全部居間服務費，但可依據服務項目和進度獲取相應報酬；三是中介公司在提供居間服務的過程中，存在故意隱瞞影響合同訂立重要信息導致合同不能繼續履行的行為，中介公司不能要求居間報酬，其行為導致當事人產生損失的應予賠償等。

Ⅱ 委託代理人有什麼風險

委託代理人是有一定風險的，因為如果所進行的民事行為超出了委託代理許可權，行為未被被代理人追認，是要承擔相應的民事責任的。明知被委託事項違法仍然進行代理活動，要與被代理人一起承擔連帶責任。

根據《民法通則》相關規定：

1、第66條 沒有代理權、超越代理權或者代理權終止後的行為，只有經過被代理人的追認，被代理人才承擔民事責任。未經追認的行為，由行為人承擔民事責任。本人知道它人以本人名義實施民事行為而不作否認表示的，視為同意。

2、代理人不履行職責而給被代理人造成損害的，應當承擔民事責任。代理人和第三人串通，損害被代理人的利益的，由代理人和第三人負連帶責任。

3、第三人知道行為人沒有代理權、超越代理權或者代理權已終止還與行為人實施民事行為給他人造成損害的，由第三人和行為人負連帶責任。

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委託代理與法定代理相比具有以下幾個特點：

第一，代理權的發生是基於當事人、法定代理人、法定代表人的授權，而不是由法律規定。

第二，代理的事項及許可權，除法律有特別規定的以外，一般由被代理人自己決定，委託代理只能在被代理人的授權范圍內進行活動。

第三，當事人、法定代理人、法定代理人委託他人代為訴訟，必須向受訴人民法院遞交授權委託書。授權委託書是當事人向人民法院聲明委託他人找為訴訟的訴訟文書，是委託代理人取得委託代理資格，為被代理人進行訴訟的證明文書。

依《民事訴訟法》第五十條規定：「委託他人代為訴訟，必須向人民法院提交由委託人簽名或蓋章的授權委託書。」「授權委託書必須註明委託事項和許可權。訴訟代理人代為承認、放棄、變更訴訟請求，進行和解，提起反訴或上訴，必須有委託人的特別授權。