售樓員怎麼還有代理的

A. 什麼是房地產銷售代理

房地產經紀人指在房地產交易中從事居間、代理等經紀活動的人員。房地產經紀人應具有一定的房地產經濟理論、相關經濟理論水平和房地產專業知識；能熟練掌握和運用與房地產經紀業務相關法律、法規和行業管理的各項規定；熟悉房地產市場的流通環節，熟練實務操作技能；熟悉市場行情變化，有較強的開拓能力，能創立和提高企業的品牌；以及一定的外語水平。

房地產經紀人有權依法發起設立或加入房地產經紀機構，承擔房地產經紀機構關鍵崗位的工作，指導房地產經紀人協理進行各種經紀業務，經所在機構授權訂立房地產經紀合同等重要業務文書，執行房地產經紀業務，並獲得合理傭金。在執行房地產經紀業務時，有權要求委託人提供與交易有關的資料、支付因開展房地產經紀活動而發生的成本費用，並有權拒絕執行委託人發出的違法指令。此外，在經紀活動中，還必須嚴格遵守法律、法規和行業管理的各項規定，堅持公開、公平、公正的原則，信守職業道德。

凡從事房地產經紀業務（包括居間介紹、代理銷售、代辦手續、信息、咨詢、策劃等服務行為）的人員，必須取得全國房地產經紀人執業資格或省房地產經紀人協理從業資格並經注冊生效方可從事房地產經紀業務，否則一律不得從事房地產經紀活動。

報考有條件
國家對房地產經紀人員實行的職業資格制度，納入全國專業技術人員職業資格制度統一規則。國家人事部和建設部共同負責全國房地產經紀人員職業資格制度的政策制定、組織協調、資格考試、注冊登記和監督管理工作。

房地產經紀人執業資格報名條件：取得大專學歷，工作滿6年，其中從事全國房地產經紀業務工作滿3年；取得大學本科學歷，工作滿4年，其中從事房地產經紀業務工作滿2年；取得雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事房地產經紀業務工作滿1年；取得碩士學位，工作滿2年，從事房地產經紀業務工作滿1年；取得博士學位，從事房地產經紀業務工作滿1年。凡具有高中（含高中）以上學歷，有完全民事行為能力的公民，願意從事房地產經紀活動的人員，均可申請參加安徽省房地產經紀人協理從業資格考試。考點原則上設在合肥市，考前1周，各市人事局到省人事考試中心辦理准考證，考生按屬地原則在各市人事考試中心規定的地點領取准考證。在肥省直、中直駐皖單位考生到合肥市人事考試中心領取准考證。

其中，房地產經紀人執業資格考試科目為《房地產基本制度與政策》、《房地產經紀相關知識》、《房地產經紀概論》和《房地產經紀實務》4個科目。房地產經紀人協理從業資格考試科目安排為《房地產基本制度與政策》《房地產經紀相關知識》《房地產經紀概論》《房地產經紀實務》。在2003年1月1日前，取得省建設廳頒發的房地產經紀人崗位證書者，參加房地產經紀人協理考試，可免試《房地產基本制度與政策》。房地產經紀人協理從業資格考試實行兩年滾動管理模式，考生必須在連續兩個考試年度內通過全部科目考試，方可取得從業資格。其中檔案號是滾動考試管理的唯一識別標識，考生要妥善保管，以備下一年度考試報名時使用。

中國房地產估價師與房地產經紀人學會（英文全稱為China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文縮寫為CIREA；中文簡稱為中房學）的前身是成立於1994年8月中國房地產估價師學會。2004年，經建設部同意，民政部批准更為現名。中國房地產估價師與房地產經紀人學會是由從事房地產估價或房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位自願組成的全國性行業組織，也是在房地產估價、房地產經紀領域惟一的全國性行業組織，依法接受中華人民共和國建設部的業務指導，中華人民共和國民政部的監督管理。

學會宗旨

團結和組織從事房地產估價與房地產經紀活動的專業人士、機構及有關單位，開展房地產估價與房地產經紀方面的研究、教育和宣傳；擬訂並推行房地產估價與房地產經紀執業標准、規則；加強自律管理及國際間的交流與合作；提高房地產估價與房地產經紀專業人員和機構的服務水平，並維護其合法權益；促進房地產估價、經紀行業規范、健康、持續發展。

學會主要業務范圍

組織房地產估價與房地產經紀的理論、方法及其應用的研究和交流；擬訂並推行房地產估價與房地產經紀執業標准、規則；協助行政主管部門組織實施全國房地產估價師、房地產經紀人執業資格考試；辦理房地產經紀人執業資格注冊；開展房地產估價與房地產經紀業務培訓，對房地產估價師、房地產經紀人進行繼續教育；建立房地產估價師和房地產估價機構、房地產經紀人和房地產經紀機構信用檔案，開展房地產估價機構、房地產經紀機構資信評價；提供有關房地產估價與房地產經紀咨詢和技術支持服務；編輯出版房地產估價與房地產經紀方面的刊物和著作，建立有關網站，開展行業宣傳；代表中國房地產估價、經紀行業開展國際交往活動；反映會員的意見、建議和要求，支持會員依法執業，維護會員合法權益；辦理法律、法規規定和行政主管部門委託或授權的其他有關工作。

B. 售樓部的工作人員和房地產的中介有什麼區別

售樓人員，根據公司不同，分為兩種
一種是隸屬開發商的售樓，一種是代理銷售公司的售樓
從工作上來看，無論是開發商的售樓還是代理公司的售樓，銷售的都是一手樓盤
商業項目，還要負責招商
中介則是售賣二手方屋
售樓的房源來自於開房商，是統一定弊裂價
中介的房源來自於想出售出租的人，房源較雜，價格則由業主決定，中介可以變價
在收入方面
售樓的收入是底薪+提成，一般提成是千分之幾，但因為房源多，量大
在加上開發商會在營銷推廣上投入大量資金，宣傳范圍廣，知名度高，客人也多，成交量高，收入也高
中介收入同樣是底新+提成，但底新緩源低於售樓，提成則是百分之一二，但房源少，且以二手舊房子，且不穩定，所以成效量不高，收入也不高
工作繁重度
售樓通常還有簽約部，工程部等配合進行工作，只需要與客戶達成成交即可
中介則缺少配合，就算與客戶達成成交，還需要協助客戶簽約，辦證，甚至跟進物業質量等等
在售樓里
開發商的售樓待遇都高於代擾卜態理公司的售樓
但代理公司的售樓在人員培訓上優先開發商

C. 我想代理樓盤銷售，請問誰有門路

1 術業有專攻，開發商需要優秀的銷售代理公司 開發商與代理公司合作是大勢所趨 開發商之間的競爭正轉向融資和土地獲取 中國20多年來房地產行業的高速發展，造就了萬科、中海等一批優秀的開發商，這些優秀的開發商，在項目運營層面的能力都已成熟。隨著近年來土地「招拍掛」制度的推行，土地獲取門檻越來越高，中小房地產企業拿地越來越難，房地產企業的集中度日漸增強，優秀的開發商正在全國范圍內擴張，跑馬圈地。這些優秀企業之間的競爭，已不再是工程質量、營銷、物業管理方面的競爭，而是逐漸轉向了企業文化、發展戰略、人才方面的競爭，外在表現則主要體現在融資和土地獲取方面。 開發商在營銷人才方面存在瓶頸 隨著行業的發展，房地產項目（特別是住宅項目）的營銷，已經形成了比較成熟的方法論和管理體系，不再是「高手」的獨門絕技。但任何一個樓盤的成功營銷，也需要有實戰經驗的營銷人才。大型開發商全國擴張速度加快，人才的培養速度跟不上擴張的速度，出現營銷人才匱乏的現象。即便是有一定人才儲備的企業，在人才使用方面也出現了如下問題： 一、開發商總部培養的幹部往往不願長期被派駐外地，企業新進入一個城市，只能選擇在當地招聘管理及營銷人才。但剛進入一個城市的企業往往存在規模小、不穩定、未知情況多等問題，很難吸引到當地真正優秀的人才；而水平一般的人員又難以達到開發商的要求，增加了項目運營的風險。 二、項目周期的長短不一，項目開發進程的不確定性，又將導致開發商自己的營銷團隊忙閑不均，易造成人才流失。 三、企業對營銷人員激勵措施難以制定：高激勵將導致其他部門員工不滿，工作配合難度加大；而低激勵則難吸引住優秀人才。
四、開發企業自身的營銷團隊，有開發商的優越感。當銷售目標未達成時，企業自身的營銷人員往往會出現互相推諉，尋找借口，以及指責公司工程、設計等部門來推卸責任的狀況，出現難以管理和組織渙散的情況。 五、新的《勞動合同法》於2008年開始實施，按照新的勞動合同法，如果開發商自行銷售，開發商要與售樓員簽訂勞動合同，連續簽兩次勞動合同後就要簽無固定期限的勞動合同，合同簽署後開發商不能隨意變更勞動合同內容，更不能隨意辭退售樓員；對於項目不多的開發商而言，這大大增加了銷售團隊組建、管理的成本和難度。 代理公司在營銷方面佔有優勢 與開發商自身的團隊比較，專業的代理公司在樓盤營銷方面具有多種優勢： 一、 專業的代理公司，積累的專業營銷人才相對較多，而且水平較高。新手經過幾個項目的磨練，在較短時間內就能成長起來，成為優秀的實戰人才。 二、 專業的代理公司代理銷售的項目遍及各處，營銷團隊輪換時間較短，所以相對容易 接受異地調配，供開發商各地項目選擇的營銷人才較多。 三、 代理公司是專業的營銷策劃和銷售機構，內部管理更完善，分工更細，組織更嚴謹， 專業水平更高，能保證單個樓盤銷售目標的達成和多個樓盤項目銷售業績的均好性。 四、 代理公司會持續開發終端客戶資源並維護終端客戶關系，可以為代理銷售的樓盤帶 來客源，為開發商的銷售目標服務。
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2 五、 由於做過的項目較多，代理公司更了解到當地的市場和客戶，對市場趨勢、產品特 性、客戶定位等掌握得更加清楚，可以向開發商提供更多的資訊，有利於樓盤的銷售。 六、 與開發商所擁有的自身營銷團隊不同，代理公司的營銷團隊與甲方有合約限制，取 費與業績直接掛鉤，銷售目標完不成就很難拿到應分得的收益。所以，代理公司的團隊目標性會更強，管理會更加容易。 七、 代理公司的目標明確：賣得更高！賣得更快！精準的定位、有效的推廣策劃、售樓 現場的專業銷售執行，把項目的價值充分挖掘，並縮短了銷售時間。 越來越多的開發商開始與代理公司合作 綜上所述，由於與代理公司合作可以幫開發商解決許多問題，給發展商帶來巨大價值，因此，營銷策劃、銷售等任務分包給專業代理公司完成，這已經成為了房地產行業的發展趨勢。近年來，越來越多的品牌開發商已經取消了自己的銷售隊伍，轉而與代理商合作。萬科從2006年起開始與代理公司合作，目前，全國各地的項目均由代理商銷售。金地、沿海等全國性的開發商也均由代理銷售。 開發商與代理公司合作中出現的問題分析 不少開發商曾經與策劃公司或代理公司合作過，但合作中出現過一些問題，導致開發商對代理公司不信任。在當今市場環境中，代理公司也存在大小不同、良莠不齊的情況，一些規模小、專業化程度不高的代理公司確實不能讓開發商滿意。曾經出現的問題分析如下： 問題一：開發商擔心代理公司會在銷售過程中出現炒房或虛假承諾等不良行為。尤其是一些港資或境外企業，進入內陸的門檻高，成本高，往往都要依靠高端樓盤取勝，特別重視品牌，因而特別看重客戶滿意度。 分析： （1）、作為品牌代理公司，一般都有完整的「滿意度保障體系」，該體系在各個方面規范了銷售人員的行為規范以及言行舉止，代理公司的品牌意識及嚴格的管理制度杜絕了以上情況的發生。 （2）、品牌代理公司在與甲方簽訂的代理協議中願意明確：杜絕一切虛假承諾，代理公司只能使用雙方共同確認好的營銷說辭來與顧客溝通，凡是由於乙方未遵守承諾而出現的對客戶虛假允諾的情況，將由乙方自行承擔責任。 問題二：一些開發商老總認為「找代理銷售比自行銷售成本高」。 分析： 品牌代理公司由於有規模優勢，直接成本比開發商低；品牌代理公司的專業水準以及高效率的操作手法把樓盤「賣得高，賣得快」，給開發商帶來了更大價值。代理方專業化的分工，熟練的流程，高超的營銷水平，帶來了更高的效率，提高了人均產值，縮短了甲方預期銷售時間，使其在人力、物力、財力等管理及銷售成本方面，以及時間成本等達到了最大程度的節省。這無形中就是為甲方創造增值價值的一個過程。這與開發商自行銷售時存在的時間長、戰線久、團隊培養困難、目標達成不理想等現實情況形成了最鮮明的對比。另外，代理公司的角色不是「分吃蛋糕」的角色，而是「做蛋糕的師傅」。經紀公司其實最可稱贊的不僅是銷售樓盤的速度，更在於他們能幫助甲方提升項目價值，實現甚至超越其預期的目標。這也是對他們在營銷策略上運用成功的最大褒獎，也是為開發商創造增值價值的最直接反映。因此，代理公司並不是「分吃蛋糕的人」，而是先把蛋糕做大做好後，再分得他們應得的一部分的「做蛋糕的大師」！

3 問題三：有些開發商擔心使用了代理公司後不能直接與顧客溝通，無法及時了解顧客需求和市場狀況。 分析： 1） 品牌代理公司都進行規范化運作以及透明式管理，開發商可以隨時監控乙方統計的顧客信息，完善的信息系統將清晰反映每一個顧客的跟蹤情況以及反饋意見等，甲方更可隨時去銷售現場了解相關情況並與客戶進行直接溝通。 2） 代理公司都有專門負責搜集信息的專員，針對於顧客需求以及市場變化等做出調研報告，及時反饋給項目組和甲方，甲方能夠更直接更及時地了解到市場供需的變化等情況；如果甲方有需要，代理方還可以隨時給出最細致的講解。 3） 代理公司有可能同時代理幾個類似項目，他們對於某一段時間內的市場情況較開發商更為了解，可以提出更現實的建議，以實現銷售目標的達成。 問題四：一些開發商擔心代理公司對甲方的配合度不夠。 分析： 一般情況下，開發商所擔心的「配合不夠」的情況多出現在產品策劃以及產品調價等方面，開發商希望提價而代理公司不同意或執行不堅決。品牌代理公司秉承的都是客戶利益優先的原則，一定會尊重甲方的重大利益。在推廣策略、定價以及調價等關鍵環節，代理公司可以提出自己的意見，但最終的決策權還在甲方。甲方一旦確定，代理公司須堅定地執行，代理公司畢竟只是「拿鑰匙的丫環」，要聽從主人的安排。這是一個優秀的代理公司會遵守的職業道德。 問題五：開發商擔心代理公司方面的團隊穩定性問題，也確實有代理公司出現一年更換幾個營銷總監的現象。 分析： 1）相比一般的代理公司，品牌代理公司的營銷團隊會更穩定，員工能將工作當作一份不斷追求的事業去做，而且品牌代理公司對員工的激勵機制較為完善，肯為員工做長遠的職業生涯規劃並為之提供廣闊的發展平台，人員相對較穩定。 2） 優秀的代理公司允許甲方指定營銷總監，並願意接受甲方嚴格的考核，在人才儲備方面，品牌代理公司也具有絕對的優勢，可以調配出符合甲方要求的營銷人才。 問題六：有些開發商認為沒有必要讓代理公司做全案的服務，只請代理公司做策劃顧問，銷售執行則自己做。 分析： 不少開發商只找策劃顧問公司做前期的策劃工作，包括市場調研、市場定位、客戶定位、產品定位、價格策略、開發策略、推廣策略等，銷售價段的執行自己做。也有少量策劃公司只做顧問服務，不提供銷售代理服務。 優秀顧問公司一般都提供全案服務，但也存在一定的局限性，原因如下： 一、策劃顧問是高智力的復雜活動，但在現在的中國，顧問服務的價值並不被認可，優秀的顧問拿不到合理的回報，低劣的顧問對開發商無益，於是高水平的顧問公司不願做樓盤策劃，水平不高的顧問公司營業額很小，難以發展，所以，中國目前沒有規模很大的純顧問公司，最大的純顧問公司年營業額不過兩三千萬元。

D. 購買新房時，售樓員都會有哪些套路

很多想買新房的朋友都會有過這樣一種體驗，一進到樓盤的銷售中心，就見到了售樓員走過來笑臉相迎。然後，開始詢問你的購房需求，接著熱情介紹他們的樓盤怎麼得好，告訴你他們的房子一定能滿足你的需要，把房子的價值描述得天花亂墜。在此，小象要提醒各位了，不管售樓員說得多好，目的就是一個，把房子賣給你，而非真心從你的需求為你考慮。

因此，本期的買房手冊，我們來聊聊售樓處里的常見套路有哪些？

套路1：承諾房子帶學位，購買即可入讀

很多有了孩子的家庭總是被帶學位的房子所吸引，在很多樓盤在銷售過程中，售樓員都會和購房者強調樓盤對口哪個學校；或是說政府在這里規劃了哪所學校，買了房子今後就可以送小孩去那所學校讀書；甚至還有些售樓員誇大其詞地對客戶說對口名校。

而實際情況是這樣，商品房買賣合同中確實會寫明裝修標準是按照我們看到的羨迅樣板間，但假如最後實際交樓標准與合同約定內容有出入，出現糾紛時該如何解決，在合同中開發商會玩文字游戲，規避這些責任。

必要時，可以找律師先審一下你准備和開發商簽訂的這份買賣合同，對開發商設計的規避責任的條款，有權要求其調整。

還有就是，建議大家找一兩個名譽可靠的好售樓員做朋友，因為朋友才會對你說真心話，才會告訴你這個項目存在的問題，和他們保持良好的關系也有助於你找到優質的房源。

E. 當樓盤全部賣完之後 售樓處一般都是怎麼處置的

1、樓盤的銷售是一個沒有規律的事情。一般來說，大型樓盤，可能會銷售幾年到十年以上，小型樓盤半年幾個月就能清盤。

3、售樓處不會一直存在，到後期一般會租給企事業單位用。銀行，商業的。還有的會作為小區的會所使用。

5、售樓人員一般有兩種情況：一是開發公司自己的員工；二是代理公司的人。

(5)售樓員怎麼還有代理的擴展閱讀

售樓處從字面意思解釋就是銷售樓盤的場所，售樓處作為樓盤形象展示的主要場所，不僅僅是接待、洽談業務的地方，還是現場吵慧孫廣告宣傳的主要工具，通常也是實際的交易地點。升鏈因此，作為直接影響客戶第一視覺效果的售樓處設計，一定要形象突出，體現樓盤特色，同時能激發客戶的良好心理感受，增強購買慾望。

售樓處作為樓盤銷售的窗口，關乎開發商的素質、樓盤的品質，理所當然地被開發商所重視。而購房者在售樓處里也基本上能夠了解該樓盤的情況，對於樓盤是否符合自己的心意，也有了大體的把握。因而，售樓處便成了買賣雙方的「陣地」，學會在售樓處設計里看門道，是買家必修的一課。

設計之初，先分析核心的目標客戶，精確鎖定才更有沖擊力，利用從眾心理和集體無意識主義的原則，依託核心客戶帶動重要客戶和邊緣客戶，將三類目標客戶的交集范圍再壓縮，挖出核心客戶的不與其他目標客戶相沖突的核心價值觀，以點帶面的進行精準鎖定碧洞。而不是大而全的妥協與折衷，以此再進行清晰有力的售樓處設計。依據發展商的核心目標客戶定位進行有效投資。

參考資料：售樓處-網路